Das Landgericht Tübingen hat mit Beschluss vom 9. Dezember 2024 im Verfahren 5 T 117/24 über die Anordnung eines Zwangsversteigerungsverfahrens wegen titulierter Hausgeldansprüche entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte aus einem Versäumnisurteil gegen den Hausgeldschuldner die Versteigerung von Wohnungseigentum betreiben. Da keine zustellfähige Anschrift des Schuldners benannt werden konnte, beantragte die Gläubigerin die öffentliche Zustellung.
Öffentliche Zustellung nur als letztes Mittel
Das Landgericht bestätigte die Zurückweisung des Anordnungsantrags. Die Voraussetzungen der öffentlichen Zustellung nach § 185 ZPO waren nach Auffassung der Kammer noch nicht ausreichend dargelegt. Dabei ist unerheblich, ob im Erkenntnisverfahren eine öffentliche Zustellung zu Recht erfolgt war. Das Vollstreckungsgericht muss die Voraussetzungen für seine eigenen Zustellungen selbständig prüfen.
Die öffentliche Zustellung greift erheblich in das rechtliche Gehör des Zustellungsadressaten ein. Sie kommt deshalb nur als ultima ratio in Betracht, wenn andere Zustellungsformen nicht durchführbar sind. Vorher müssen geeignete und zumutbare Maßnahmen zur Aufenthaltsermittlung ergriffen werden.
Nachfragen beim Mieter, beim früheren Anwalt und bei der Tochter des Schuldners reichen noch nicht.
Weitere Ermittlungen zum Aufenthalt
Im Verfahren 5 T 117/24 genügten die von der Gläubigerin vorgetragenen Nachfragen nicht. Das Gericht verwies insbesondere auf weitere Recherchemöglichkeiten, darunter die Auskunftsrechte des Gerichtsvollziehers nach §§ 755, 802l ZPO. Auch wenn sich der Schuldner früher in die Vereinigten Arabischen Emirate abgemeldet hatte, sei nicht ausgeschlossen, dass er inzwischen wieder in Deutschland aufhältlich ist.
Zugleich stellte das Landgericht klar, dass einem erneuten Antrag nicht grundsätzlich andere Hindernisse entgegenstehen dürften. Der vorgelegte Titel könne eine ausreichende Grundlage bieten; auch das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne sich aus der Urteilsformel ergeben, wenn Art, Bezugszeitraum, Fälligkeit und Zahlungsverpflichtung erkennbar sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausgeldvollstreckungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Öffentliche Zustellung setzt vorherige ernsthafte Aufenthaltsermittlung voraus.
- Das Vollstreckungsgericht prüft § 185 ZPO eigenständig.
- Gerichtsvollzieherauskünfte können vor einem erneuten Antrag geboten sein.
- Hausgeldtitel müssen die Voraussetzungen des § 10 Abs. 3 ZVG erkennen lassen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur sorgfältigen Vorbereitung von Zwangsversteigerungsanträgen wegen Hausgeldrückständen ein.