Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 29. Oktober 2010 im Verfahren 3 O 175/10 über Räumung und Nutzungsentschädigung während einer Zwangsverwaltung entschieden. Der Beklagte bewohnte eine Erdgeschosswohnung unentgeltlich. Zu seinen Gunsten war ein lebenslanges Wohnungsrecht eingetragen, das jedoch zeitlich nach der Grundschuld bestellt worden war, aus der die Zwangsverwaltung betrieben wurde.
Unentgeltliche Nutzung bindet den Zwangsverwalter nicht
Die Zwangsverwalterin verlangte Räumung, Herausgabe und Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Das Landgericht gab der Klage im Wesentlichen statt. Nach Auffassung des Gerichts war eine bloße unentgeltliche Nutzungsvereinbarung zwischen dem Bewohner und der Eigentümerin für die Zwangsverwalterin nicht bindend. § 152 Abs. 2 ZVG schützt nur Miet- und Pachtverträge, die vor der Beschlagnahme geschlossen wurden, nicht jedoch sonstige unentgeltliche Nutzungsverhältnisse.
Da der Beklagte keine Nutzungsentschädigung zahlte, durfte die Zwangsverwalterin die Räume nach der Entscheidung wieder in Besitz nehmen. Sie handelte dabei im Rahmen ihrer Aufgabe, das Grundstück wirtschaftlich zu verwalten und gerechtfertigte Einnahmen zu erzielen.
Der Zwangsverwalter hat das Grundstück wie ein ordentlich wirtschaftender Eigentümer zu verwalten und Ansprüche wegen rechtsgrundloser Nutzung geltend zu machen.
Rang des Wohnungsrechts war entscheidend
Auch das eingetragene Wohnungsrecht half dem Beklagten nach Auffassung des Landgerichts im Verfahren 3 O 175/10 nicht. Die betreibende Grundschuld war früher eingetragen und ging dem Wohnungsrecht im Rang vor. Zudem lag nach den Feststellungen des Gerichts ein Titel auf Duldung der Zwangsverwaltung vor, weil sich der Beklagte in der Grundschuldbestellungsurkunde der Zwangsvollstreckung unterworfen hatte.
Das Gericht verneinte auch den Einwand treuwidrigen Verhaltens. Die Zwangsverwalterin sei verpflichtet, die Interessen der Gläubiger im Rahmen der Verwaltung zu berücksichtigen und die wirtschaftliche Nutzung des Objekts sicherzustellen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen bewohnter Immobilien mit Wohnungsrechten und unentgeltlichen Nutzungsabreden bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Rang des Wohnungsrechts gegenüber der betreibenden Grundschuld ist sorgfältig zu prüfen.
- Unentgeltliche Nutzungsabreden sind nicht ohne Weiteres wie Mietverträge geschützt.
- Zwangsverwalter können bei rechtsgrundloser Nutzung Nutzungsentschädigung verlangen.
- Für Bewohner kann ein Duldungstitel gegenüber der Zwangsverwaltung entscheidend sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Einordnung zu Wohnungsrechten, Rangverhältnissen und Nutzungsentschädigung in der Zwangsverwaltung ein.