Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. Juli 2010 im Verfahren III ZR 293/09 über notarielle Belehrungspflichten bei einem Bauträgervertrag entschieden. Käufer hatten eine Eigentumswohnung von einer Bauträgergesellschaft erworben. Zum Zeitpunkt der Beurkundung war im Grundbuch noch ein Zwangsversteigerungsvermerk zulasten der Verkäuferin eingetragen. Der beurkundende Notar wies hierauf nicht gesondert hin, sondern bezeichnete die Eintragung im Vertrag lediglich als „Vermerk“.
Zwangsversteigerungsvermerk ist aufklärungsbedürftig
Der BGH stellte klar, dass ein im Grundbuch eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk bei Beurkundung eines Bauträgervertrags für die Käufer von erheblicher Bedeutung sein kann. Der Notar muss die Beteiligten nach § 17 BeurkG über rechtliche Tragweite und Risiken belehren, soweit diese für das beurkundete Geschäft wesentlich sind.
Ein Zwangsversteigerungsvermerk weist darauf hin, dass ein Vollstreckungsverfahren gegen den Grundbesitz betrieben wird. Für Erwerber kann dies insbesondere die Sicherheit des Erwerbs, die Abwicklung des Vertrags und die Frage betreffen, ob die vertraglich vorgesehene lastenfreie Übertragung tatsächlich zuverlässig erreicht werden kann.
Bei einem eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk muss der Notar dessen rechtliche Bedeutung im Rahmen der Beurkundung hinreichend deutlich machen.
Schutzzweck der Belehrung sorgfältig prüfen
Im Verfahren III ZR 293/09 hatte das Berufungsgericht zwar eine Pflichtverletzung des Notars angenommen, den geltend gemachten Schaden aber außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht gesehen. Dem folgte der BGH in dieser Form nicht und verwies die Sache zurück. Das Berufungsgericht musste erneut prüfen, ob und in welchem Umfang die unterlassene Belehrung für den geltend gemachten Schaden rechtlich erheblich war.
Die Entscheidung zeigt, dass die notarielle Belehrung nicht auf eine formale Erwähnung von Grundbucheintragungen reduziert werden darf. Gerade bei Bauträgerverträgen mit wirtschaftlich und rechtlich komplexer Abwicklung müssen Belastungen, die den Vollzug gefährden können, verständlich eingeordnet werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Käufer, Bauträger, Notare und finanzierende Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch ist bei Immobilienkaufverträgen besonders sorgfältig zu behandeln.
- Eine bloße verkürzte Bezeichnung als „Vermerk“ kann zur Belehrung nicht genügen.
- Bei Bauträgerverträgen sind Vollzugssicherheit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit genau zu unterscheiden.
- Notarielle Pflichtverletzung, Kausalität und Schutzzweck müssen getrennt geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Bedeutung grundbuchlicher Vollstreckungsvermerke beim Erwerb von Bauträgerimmobilien ein.