Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Februar 2015 im Verfahren III ZR 29/14 über notarielle Amtshaftung im Zusammenhang mit der Eintragung eines Wohnungsrechts entschieden. Ein Grundstückseigentümer wollte für sich und seinen Lebensgefährten ein lebenslanges Wohnungsrecht eintragen lassen. Wegen einer unzureichenden Bezeichnung des Berechtigungsverhältnisses kam es zu Verzögerungen; zwischenzeitlich wurde zugunsten des Landes eine Sicherungshypothek eingetragen.
Rangnachteil durch verzögerte Eintragung
Ausgangspunkt der Entscheidung war die Amtspflicht des Notars nach § 53 BeurkG, nach Beurkundung für den Vollzug der Urkunde zu sorgen und Hindernisse für die Grundbucheintragung zu beseitigen. Das Grundbuchamt hatte beanstandet, dass die Bezeichnung der Berechtigten als „Gesamtberechtigte“ nicht ausreiche. Auf diese Zwischenverfügung wurde nicht rechtzeitig wirksam reagiert.
Dadurch wurde das Wohnungsrecht letztlich erst nach der Sicherungshypothek eingetragen. Für den Kläger war dies bedeutsam, weil ein nachrangiges Wohnungsrecht in einer späteren Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung deutlich schwächer stehen kann als ein vorrangig eingetragenes Recht.
Ein Rangnachteil ist dem Notar nicht zuzurechnen, wenn das Recht bei vorrangiger Eintragung erfolgreich nach dem Anfechtungsgesetz angefochten worden wäre.
Anfechtbarkeit als Zurechnungsgrenze
Der BGH hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück. Zwar kam eine notarielle Pflichtverletzung wegen des nicht ordnungsgemäß betriebenen Grundbuchvollzugs in Betracht. Entscheidend war aber zusätzlich, ob der geltend gemachte Rangschaden dem Notar rechtlich zugerechnet werden kann.
War die unentgeltliche Einräumung des Wohnungsrechts gegenüber Gläubigern nach dem Anfechtungsgesetz angreifbar, hätte auch eine frühere und vorrangige Eintragung keinen dauerhaften Schutz vermittelt. In diesem Fall fehlt es an der Zurechnung des Schadens, der gerade im schlechteren Rang liegen soll.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückseigentümer, Gläubiger und notarielle Grundbuchabwicklung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Wohnungsrechte müssen grundbuchrechtlich eindeutig bewilligt werden.
- Zwischenverfügungen des Grundbuchamts erfordern zügige und präzise Reaktion.
- Der Rang eines Wohnungsrechts kann in der Zwangsvollstreckung entscheidend sein.
- Bei unentgeltlichen Verfügungen bleibt die mögliche Gläubigeranfechtung gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verbindung von Grundbuchrang, Wohnungsrecht, Sicherungshypothek und Gläubigerschutz ein.