Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Juli 2012 im Verfahren V ZR 235/11 über die Folgen einer unterbliebenen Einladung zu Eigentümerversammlungen entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Garageneigentümer rückständiges Wohngeld aus Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen. Der Eigentümer war zu mehreren Versammlungen nicht eingeladen worden, weil die Verwaltung irrtümlich annahm, Garageneigentümer seien nicht zu laden.
Anfechtbarkeit statt Nichtigkeit
Der BGH stellte klar, dass die Nichtladung eines einzelnen Wohnungseigentümers regelmäßig nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt. Vielmehr sind solche Beschlüsse grundsätzlich nur anfechtbar. Werden sie nicht rechtzeitig angefochten, können sie bestandskräftig werden und Grundlage von Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft sein.
Eine Nichtigkeit kommt nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen in Betracht. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Eigentümer gezielt und böswillig von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Ein bloßer Rechtsirrtum der Verwaltung genügt dafür nicht, auch wenn er zur unterbliebenen Einladung geführt hat.
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse.
Hausgeldforderungen und Bestandskraft
Im Verfahren V ZR 235/11 war die Unterscheidung praktisch entscheidend. Das Berufungsgericht hatte die Beschlüsse wegen der fehlenden Einladung als nichtig angesehen und die Wohngeldforderung verneint. Der BGH hob diese Entscheidung auf. Da die Beschlüsse nicht nichtig waren, konnten Einwendungen gegen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne nach Eintritt der Bestandskraft nicht mehr ohne Weiteres berücksichtigt werden.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist dies auch mit Blick auf spätere Durchsetzung, Vollstreckung und ZVG-relevante Hausgeldforderungen bedeutsam. Zahlungsgrundlagen müssen wirksam beschlossen und rechtzeitig angegriffen werden, wenn formelle Fehler geltend gemacht werden sollen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümer, Verwalter und Gemeinschaften bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Auch Garagen- und Teileigentümer sind grundsätzlich ordnungsgemäß zu laden.
- Ein Ladungsfehler macht Beschlüsse regelmäßig anfechtbar, nicht automatisch nichtig.
- Anfechtungsfristen sind strikt zu beachten.
- Bestandskräftige Wirtschaftspläne und Abrechnungen können Grundlage von Wohngeldforderungen sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Beschlussbestandskraft bei Wohngeldforderungen und formellen Fehlern in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.