Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. Dezember 2017 im Verfahren V ZB 109/17 über die Bedeutung einer rechtskräftigen Verkehrswertfestsetzung im Zuschlagsverfahren entschieden. In dem Zwangsversteigerungsverfahren war der Verkehrswert zunächst auf 310.500 Euro festgesetzt worden. Später wurde der Zuschlag auf ein Meistgebot von 291.000 Euro erteilt. Schuldner und Grundpfandrechtsgläubigerin wandten ein, das frühere Wertgutachten sei zeitlich überholt und der Verkehrswert liege tatsächlich höher.
Rechtskraft der Wertfestsetzung
Der BGH bestätigt zunächst den Grundsatz, dass die Festsetzung des Verkehrswerts nach Eintritt der formellen Rechtskraft nicht im Zuschlagsverfahren beliebig erneut überprüft werden kann. § 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG schließt grundsätzlich aus, den Zuschlag allein mit der Begründung anzufechten, der Grundstückswert sei ursprünglich unrichtig festgesetzt worden.
Diese Bindung gilt gegenüber den Verfahrensbeteiligten, denen der Wertfestsetzungsbeschluss zugestellt wurde und denen gegenüber er unanfechtbar geworden ist. Wer die Wertfestsetzung angreifen will, muss daher grundsätzlich das hierfür vorgesehene Rechtsmittel rechtzeitig nutzen.
Die formelle Rechtskraft des Beschlusses über die Festsetzung des Verkehrswertes steht einer Neubewertung nicht entgegen, wenn wesentliche neue Tatsachen eine Anpassung erfordern.
Neue Tatsachen können Anpassung erzwingen
Der BGH stellt aber zugleich klar, dass die Rechtskraft keine starre Sperre für jede spätere Neubewertung ist. Treten nachträglich wesentliche neue Tatsachen ein, die durch eine Beschwerde gegen die Wertfestsetzung nicht mehr geltend gemacht werden konnten, muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert gegebenenfalls anpassen.
Eine Zuschlagsbeschwerde hat in solchen Fällen jedoch nur Erfolg, wenn durch die unterbliebene Anpassung ein Recht des Beschwerdeführers beeinträchtigt ist. Im konkreten Fall lag das Meistgebot auch bei dem behaupteten höheren Verkehrswert oberhalb der maßgeblichen Fünf-Zehntel-Grenze. Eine relevante Beeinträchtigung wurde deshalb verneint.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, dass Verkehrswertfragen frühzeitig und präzise geltend gemacht werden müssen. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Wertfestsetzung ist nach Rechtskraft grundsätzlich bindend.
- Wesentliche neue Tatsachen können ausnahmsweise eine Neubewertung erfordern.
- Nicht jede behauptete Wertänderung führt zur Zuschlagsversagung.
- Entscheidend bleibt, ob konkrete Rechte des Beschwerdeführers beeinträchtigt sind.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verkehrswertfestsetzung, Rechtskraft und Zuschlagsbeschwerde im ZVG ein.