Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. September 2013 im Verfahren VIII ZR 297/12 über die Herausgabe einer im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Wohnung entschieden. Die Ersteher verlangten Räumung und Nutzungsentschädigung. Die Beklagte, eine nahe Angehörige der früheren Eigentümerfamilie, berief sich auf eine angebliche lebenslange Nutzungsvereinbarung gegen Übernahme von Betriebskosten und möglicher Pflegeleistungen.
Ersteher tritt nur in bestehende Mietverhältnisse ein
Nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB tritt der Ersteher grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Das setzt aber voraus, dass ein solcher Mietvertrag tatsächlich besteht. Wird dem Ersteher ein für ihn besonders nachteiliger Vertrag entgegengehalten, der innerhalb der Familie des früheren Eigentümers geschlossen worden sein soll, sind an die Feststellung des Vertragsschlusses sorgfältige Anforderungen zu stellen.
Im Verfahren VIII ZR 297/12 lag lediglich eine Fotokopie der behaupteten Nutzungsvereinbarung vor. Der BGH beanstandete, dass die Vorinstanz nicht hinreichend geklärt hatte, ob die Urkunde echt war und wann sie erstellt wurde. Eine Privaturkunde entfaltet ihre typische Beweiskraft grundsätzlich nur bei Vorlage der Urschrift.
Bei einem für den Ersteher nachteiligen Mietvertrag mit nahen Angehörigen des früheren Eigentümers muss der behauptete Vertragsschluss tragfähig nachgewiesen werden.
Beweiswürdigung muss alle Umstände erfassen
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Die Gerichte müssen bei der Beweiswürdigung alle erheblichen Umstände einbeziehen. Dazu gehörten hier insbesondere die Behauptung, die Vereinbarung sei erst nachträglich erstellt worden, die fehlende Urschrift, die Umstände der Kopienherstellung und die familiäre Nähe zwischen Nutzerin und früheren Eigentümern.
Damit entschied der BGH nicht abschließend, dass kein Mietvertrag bestand. Er verlangte aber eine erneute, sorgfältige Prüfung, bevor ein Ersteher an ein solches Nutzungsverhältnis gebunden wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Schuldner, Angehörige und Mieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlag bricht bestehende Mietverhältnisse nicht automatisch.
- Der behauptete Mietvertrag muss aber konkret nachgewiesen werden.
- Fotokopien ersetzen die Beweiskraft einer Originalurkunde nicht ohne Weiteres.
- Bei Angehörigenverträgen sind Zeitpunkt, Inhalt und tatsächliche Durchführung besonders sorgfältig zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abwehr zweifelhafter Nutzungsrechte nach Zuschlag und zur Beweislast bei behaupteten Mietverträgen ein.