Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22. Juli 2010 im Verfahren V ZB 179/09 über einen nachträglichen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Gemeinschaft betrieb wegen titulierter Hausgeldansprüche aus dem Jahr 2006 die Versteigerung von Teileigentum der Schuldnerin. Obwohl der Antrag auf Anordnung in Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 ZVG gerichtet war, ordnete das Vollstreckungsgericht das Verfahren in Rangklasse 5 an.
Rangklasse prägt das laufende Verfahren
Nachdem der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen und der Anordnungsbeschluss zugestellt war, beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft, dem bereits laufenden Verfahren zusätzlich in der bevorrechtigten Rangklasse 2 beizutreten. Dieser Antrag blieb in allen Instanzen ohne Erfolg. Der BGH verwies zur Begründung auf das am selben Tag entschiedene Parallelverfahren V ZB 178/09.
Die Entscheidung macht deutlich, dass die Rangklasse nicht nur für die spätere Erlösverteilung Bedeutung hat. Sie bestimmt bereits, mit welchem Rang die Forderung in das Verfahren eingeführt wird. Ist die Zwangsversteigerung in einer bestimmten Rangklasse angeordnet, kann eine nachträgliche Korrektur durch Beitritt in einem besseren Rang nicht ohne Weiteres verlangt werden.
Die bevorrechtigte Durchsetzung von Hausgeldansprüchen setzt voraus, dass die rangrechtlichen Anforderungen im Versteigerungsantrag und Verfahren rechtzeitig beachtet werden.
Besondere Anforderungen bei WEG-Forderungen
Hausgeldansprüche können unter den gesetzlichen Voraussetzungen privilegiert sein. Dieses Vorrecht muss jedoch verfahrensrechtlich sauber umgesetzt werden. Dazu gehören die Prüfung des Forderungszeitraums, des Titels, der Höhe und der Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 ZVG bereits vor Antragstellung.
Im Verfahren V ZB 179/09 genügte der spätere Beitrittsantrag nicht, um die ursprüngliche Anordnung in Rangklasse 5 zu ersetzen. Für Gemeinschaften und Verwalter folgt daraus, dass rangrechtliche Fragen nicht erst im laufenden Verfahren nachgebessert werden sollten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Hausgeldforderungen sollten vor Antragstellung rangrechtlich genau geprüft werden.
- Die bevorrechtigte Rangklasse 2 ist kein automatisch nachholbarer Verfahrensvorteil.
- Ein späterer Beitritt kann scheitern, wenn das Verfahren bereits in Rangklasse 5 angeordnet wurde.
- Bei Teileigentum gelten dieselben verfahrensrechtlichen Sorgfaltsanforderungen wie bei Wohnungseigentum.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als weitere Klarstellung zur Durchsetzung von WEG-Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.