Das Landgericht Köln hat mit Beschluss vom 7. Mai 2019 im Verfahren 6 T 1/19 über die Verkehrswertfestsetzung eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Streit bestand darüber, ob zwei auf dem Grundstück befindliche Mobilheime wertsteigernd zu berücksichtigen waren. Das Amtsgericht hatte den Verkehrswert auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens auf 150.000 Euro festgesetzt und die Mobilheime als Scheinbestandteile unberücksichtigt gelassen.
Vorfrage für die Wertfestsetzung
Nach § 74a Abs. 5 ZVG muss das Vollstreckungsgericht den Grundstückswert sachgerecht ermitteln und alle wertrelevanten Umstände berücksichtigen. Ob sich die Versteigerung auf bestimmte Gegenstände erstreckt, ist zwar letztlich eine materiell-rechtliche Frage. Im Wertfestsetzungsverfahren kann das Vollstreckungsgericht diese Frage aber als Vorfrage beurteilen, ohne dass hierdurch eine endgültige materielle Rechtskraft entsteht.
Im Verfahren 6 T 1/19 ging es darum, ob die Mobilheime wesentliche Bestandteile des Grundstücks nach § 94 BGB oder Scheinbestandteile nach § 95 BGB waren. Nur im ersten Fall hätten sie den Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks unmittelbar erhöht.
Für die Einordnung als Scheinbestandteil ist der Wille im Zeitpunkt der Verbindung mit dem Grundstück maßgeblich.
Mobilheim als Hinweis auf vorübergehende Verbindung
Das Landgericht bestätigte die Bewertung als Scheinbestandteile. Zwar hatte hier nicht ein Mieter oder Pächter, sondern die Grundstückseigentümerin selbst die Mobilheime aufgestellt. Dennoch sah die Kammer in der Wahl der mobilen Bauweise einen objektiven Anhaltspunkt dafür, dass die Verbindung mit dem Grundstück nicht auf Dauer angelegt war.
Dass die Mobilheime über viele Jahre auf dem Grundstück verblieben waren, änderte daran nichts. Ebenso wenig genügte eine optische Verblendung zwischen Mobilheim und Boden, um aus den Mobilheimen wesentliche Grundstücksbestandteile zu machen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Verkehrswertgutachten und Bietinteressenten praktisch bedeutsam. Wichtig sind insbesondere:
- Mobilheime erhöhen den Verkehrswert nicht automatisch.
- Entscheidend ist die rechtliche Einordnung als Bestandteil oder Scheinbestandteil.
- Das Vollstreckungsgericht darf diese Frage für die Wertfestsetzung vorläufig beurteilen.
- Bieter sollten prüfen, welche Gegenstände tatsächlich vom Zuschlag erfasst werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Bewertung beweglicher oder nur vorübergehend verbundener Anlagen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.