Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. November 2019 im Verfahren V ZB 75/19 über die Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Auf dem zu versteigernden Grundstück standen zwei seit mehr als 23 Jahren vorhandene Mobilheime. Der Sachverständige hatte sie bei der Bewertung nicht berücksichtigt, weil er sie als Scheinbestandteile ansah. Das Vollstreckungsgericht setzte den Verkehrswert entsprechend fest; hiergegen wandte sich eine Beteiligte.
Mobilheim nicht automatisch Scheinbestandteil
Der BGH beanstandete die Begründung der Vorinstanz. Für die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a Abs. 5 ZVG müssen alle wertbeeinflussenden tatsächlichen und rechtlichen Umstände sorgfältig ermittelt werden. Ob ein Mobilheim zur Beschlagnahme des Grundstücks gehört und daher wertmäßig zu berücksichtigen ist, hängt davon ab, ob es wesentlicher Bestandteil des Grundstücks oder nur Scheinbestandteil im Sinne von § 95 BGB ist.
Ein Scheinbestandteil liegt vor, wenn eine Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden wird. Maßgeblich ist der Wille im Zeitpunkt der Verbindung, soweit er nach außen erkennbar ist. Bei einem Grundstückseigentümer gibt es jedoch keine Vermutung, dass eine Verbindung nur vorübergehend sein soll.
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt, nur eine vorübergehende Verbindung will.
Einzelfallumstände sind entscheidend
Die Entscheidung für ein Mobilheim kann zwar ein Anhaltspunkt für eine nur vorübergehende Verbindung sein. Sie reicht aber nicht allein aus. Zu prüfen sind alle Umstände, etwa Dauer der Nutzung, bauliche Einbindung, äußere Gestaltung, Anschlüsse, Fundamentierung und erkennbare Zweckbestimmung.
Im Verfahren V ZB 75/19 waren die Mobilheime seit Jahrzehnten vorhanden; der Zwischenraum zum Boden war durch eine Außenmauer verdeckt. Das Beschwerdegericht durfte diese Umstände nicht ohne nähere Würdigung mit dem bloßen Hinweis auf den Typ „Mobilheim“ übergehen. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Verkehrswertgutachten und Zwangsversteigerungen bebauter oder atypisch genutzter Grundstücke bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mobilheime dürfen nicht schematisch aus der Bewertung herausgenommen werden.
- Maßgeblich ist die rechtliche Einordnung als Bestandteil oder Scheinbestandteil.
- Das Vollstreckungsgericht muss wertrelevante Umstände sorgfältig aufklären.
- Fehler bei der Verkehrswertfestsetzung können das Verfahren erheblich beeinflussen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur sachgerechten Bewertung besonderer Grundstücksnutzungen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.