Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 18. Januar 2007 im Verfahren V ZB 63/06 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei einer großen Zahl vermieteter Eigentumswohnungen entschieden. Auf Antrag der Gläubiger war die Zwangsverwaltung von 243 Eigentumswohnungen angeordnet worden. Nach Aufhebung der Verwaltung beantragte der Zwangsverwalter für jedes einzelne Verfahren die Mindestvergütung. Die Schuldnerin hielt dem entgegen, die Vergütung müsse auf eine einheitliche Regelvergütung nach den erzielten Mieten begrenzt werden.
Jedes Objekt zählt grundsätzlich gesondert
Der BGH stellt klar, dass die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV bei mehreren Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten grundsätzlich für jedes einzelne Vollstreckungsobjekt anfällt. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder in getrennten Einzelverfahren angeordnet wird.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die Objekte eine wirtschaftliche Einheit bilden. Eine solche Einheit liegt nur vor, wenn mehrere Objekte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, etwa ohne getrennte Mietanteile. Einzelne Mietverträge für jede Wohnung sprechen dagegen für eine gesonderte Betrachtung.
Die Mindestvergütung ist bei mehreren nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenen Eigentumswohnungen für jedes Objekt gesondert anzusetzen.
Keine Begrenzung durch Regelvergütung
Im Verfahren V ZB 63/06 waren die 243 Wohnungen jeweils einzeln vermietet. Dass sie sich in einer Anlage befanden, machte sie nicht zu einem einheitlichen Wirtschaftsgut. Deshalb war die Mindestvergütung für jede Wohnung gesondert anzusetzen, einschließlich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer.
Der Senat lehnt zudem ab, die Mindestvergütung durch die Regelvergütung nach den Mieteinnahmen zu begrenzen. Die Mindestvergütung soll gerade sicherstellen, dass der notwendige Verwaltungsaufwand angemessen abgedeckt wird. Ob die Zwangsverwaltung insgesamt unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hat, ist nicht im Vergütungsfestsetzungsverfahren zu prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Mindestvergütung fällt bei getrennten Verwaltungsobjekten grundsätzlich je Objekt an.
- Eine einheitliche Anlage ersetzt keine wirtschaftliche Einheit.
- Einzelmietverträge sprechen regelmäßig gegen eine Zusammenfassung.
- Einwände gegen unverhältnismäßige Vollstreckungskosten sind gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur objektbezogenen Vergütung und Kostenstruktur umfangreicher Zwangsverwaltungen ein.