Das Landgericht Wuppertal hat mit Beschluss vom 8. Januar 2008 im Verfahren 6 T 10 - 22/08 über die Vergütung eines Zwangsverwalters für dreizehn Wohnungs- und Teileigentumseinheiten entschieden. Das Amtsgericht hatte für jedes betroffene grundstücksgleiche Recht ein eigenes Zwangsverwaltungsverfahren eröffnet und jeweils die Mindestvergütung festgesetzt. Der Schuldner wandte ein, wegen eines einheitlichen Zwischenmietvertrags liege wirtschaftlich nur ein einziges Objekt vor.
Mehrere Rechte können mehrfach vergütet werden
Die Kammer bestätigte die Vergütungsfestsetzung. Nach den zugrunde gelegten Grundsätzen fällt die Mindestvergütung bei mehreren Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten grundsätzlich für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegenstand gesondert an. Maßgeblich ist nicht allein, ob das Gericht ein einheitliches oder mehrere getrennte Verfahren führt. Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Verwaltungsauftrag und die Zahl der betroffenen Rechte.
Im Verfahren 6 T 10 - 22/08 hatte der Zwangsverwalter für jede Einheit gesondert berichtet, die Besitzverhältnisse geprüft, Mieter angeschrieben, Zahlungen angewiesen und separate Anderkonten eingerichtet. Damit war für jede Einheit ein eigener verwalterischer Aufwand entstanden.
Maßgebend ist die Zahl der betroffenen Rechte, da für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht die Inbesitznahme einzeln zu erfolgen und zu dokumentieren ist.
Einheitlicher Mietvertrag nicht immer entscheidend
Das Landgericht erkannte zwar an, dass mehrere Grundstücke oder Rechte vergütungsrechtlich ausnahmsweise als wirtschaftliche Einheit behandelt werden können, wenn sie wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind. Diese Ausnahme griff nach Auffassung der Kammer jedoch nicht durch, weil der Verwalter zunächst gerade nicht auf einer geklärten einheitlichen Vermietungsgrundlage verwalten konnte, sondern jedes Recht einzeln prüfen und sichern musste.
Die spätere Aufhebung der Verfahren nach Rücknahme des Zwangsverwaltungsantrags änderte an dem bereits entstandenen Mindestvergütungsanspruch nichts.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Schuldner, Wohnungseigentümergemeinschaften und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei mehreren Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten kann die Mindestvergütung mehrfach entstehen.
- Ein einheitlicher Zwischenmietvertrag führt nicht automatisch zu nur einer Vergütung.
- Entscheidend sind Verwaltungsaufwand, Inbesitznahme und Dokumentation je Recht.
- Vergütungsfragen sollten bereits bei Antragstellung und Verfahrensstruktur bedacht werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisrelevante Klarstellung zur Vergütung bei Zwangsverwaltung mehrerer WEG-Einheiten ein.