Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Juni 2005 im Verfahren IX ZR 160/04 über die Wirkung einer Mietzinsabtretung bei belasteten Grundstücken entschieden. Streit bestand zwischen einer nachrangigen Grundpfandgläubigerin und der Mieterin gewerblicher Räume. Der Eigentümer hatte Mietforderungen bereits Jahre zuvor sicherungshalber an eine vorrangige Bank abgetreten; später pfändete die nachrangige Gläubigerin die Mietzinsansprüche und ließ sie sich zur Einziehung überweisen.
Mietzinsanspruch bleibt haftungsrechtlich erreichbar
Der BGH stellt klar, dass ein Mietzinsanspruch auch dann in den Haftungsverband eines Grundpfandrechts fallen kann, wenn er bereits vor Begründung dieses Grundpfandrechts abgetreten wurde. Entscheidend ist die Wirkung der Beschlagnahme nach § 1124 Abs. 2 BGB. Die frühere Abtretung entzieht die Mietforderung nicht endgültig dem Zugriff eines später beschlagnahmenden Grundpfandgläubigers.
Damit stärkt der Senat die grundpfandrechtliche Zugriffsmöglichkeit auf Nutzungen des Grundstücks. Miet- und Pachtforderungen sind für die wirtschaftliche Verwertung eines belasteten Grundstücks häufig von erheblicher Bedeutung, insbesondere wenn die Befriedigung nicht nur aus der Substanz, sondern auch aus laufenden Erträgen erfolgen soll.
Ist ein Mietzinsanspruch bereits vor Begründung des Grundpfandrechts abgetreten worden, fällt er gleichwohl in den Haftungsverband.
Abtretung an vorrangigen Gläubiger schützt nicht unbegrenzt
Im Verfahren IX ZR 160/04 hatte die Mieterin eingewandt, die Forderungen seien wegen der früheren Sicherungsabtretung an die vorrangige Bank nicht mehr wirksam von der Klägerin gepfändet worden. Dem folgte der BGH nicht. Auch eine Abtretung an einen bevorrechtigten Grundpfandgläubiger kann gegenüber einem nachrangigen Grundpfandgläubiger unwirksam werden, wenn dieser die Beschlagnahme erwirkt.
Für die Zeit bis zur später angeordneten Zwangsverwaltung konnte die nachrangige Gläubigerin daher Zahlung der gepfändeten Mietzinsen verlangen. Ab Anordnung der Zwangsverwaltung sind die Zahlungen an die Zwangsverwalterin gesondert zu beachten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Banken, Grundpfandgläubiger, Mieter und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Frühere Mietzinsabtretungen schließen den Zugriff durch Beschlagnahme nicht zwingend aus.
- Auch nachrangige Grundpfandgläubiger können Mietforderungen wirksam erfassen.
- Mieter müssen sorgfältig prüfen, an wen sie nach Pfändung oder Zwangsverwaltung zahlen müssen.
- Bei Immobiliensicherheiten sind Mietabtretung, Rang und Beschlagnahme zeitlich genau einzuordnen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite des Haftungsverbands und zur Verwertung laufender Grundstückserträge ein.