Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11. Oktober 2011 im Verfahren VIII ZR 103/11 zu Mietvorauszahlungen in der Zwangsverwaltung Stellung genommen. Im Mittelpunkt stand ein Mietverhältnis, bei dem nachträglich ein hoher Gesamtbetrag für ein lebenslanges Nutzungsrecht vereinbart worden war. Der Zwangsverwalter kündigte das Mietverhältnis und verlangte Räumung, weil die Vereinbarung gegenüber dem betreibenden Grundpfandgläubiger nicht wirksam sein sollte.
Vorausverfügungen über Miete
Der BGH knüpfte an seine bisherige Rechtsprechung an: Wird die Zwangsverwaltung von einem Grundpfandgläubiger betrieben, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners über Mietforderungen nach §§ 1124, 1125 BGB. Über § 146 ZVG und § 20 ZVG wirken diese Regeln auch im Zwangsverwaltungsverfahren.
Damit soll verhindert werden, dass der Zugriff des Grundpfandgläubigers auf künftige Mieterträge durch spätere oder missbrauchsanfällige Gestaltungen ausgehöhlt wird. Eine Mietvorauszahlung kann zwar in bestimmten Fällen beachtlich sein. Entscheidend ist aber, ob sie bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde und ob sie nach periodischen Zeitabschnitten bemessen ist.
Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners richtet sich in der Zwangsverwaltung nach §§ 1124, 1125 BGB.
Nachtrag zum Mietvertrag genügte nicht
Im Verfahren VIII ZR 103/11 war der maßgebliche Betrag von 450.000 € nicht bereits im ursprünglichen Mietvertrag ausgewiesen, sondern erst in einem späteren Nachtrag geregelt worden. Das Berufungsgericht hatte diese Gestaltung als gegenüber dem Grundpfandgläubiger und dem Zwangsverwalter unwirksame Vorausverfügung bewertet. Der BGH sah keine Erfolgsaussicht der Revision gegen diese Beurteilung.
Auch der Einwand, die Kündigung sei als unzulässige Teilkündigung zu verstehen, griff nicht durch. Aus Sicht des Empfängers war die Erklärung dahin zu verstehen, dass der Zwangsverwalter ein etwaiges Mietverhältnis vollständig beenden wollte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Schuldner, Grundpfandgläubiger und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nachträgliche Vereinbarungen über hohe Mietvorauszahlungen sind in der Zwangsverwaltung kritisch zu prüfen.
- §§ 1124, 1125 BGB schützen den Zugriff des Grundpfandgläubigers auf künftige Mietforderungen.
- Ob eine Vorauszahlung wirksam entgegengehalten werden kann, hängt stark von der ursprünglichen Vertragsgestaltung ab.
- Zwangsverwalter müssen Mietverträge und Nachträge sorgfältig auswerten, bevor sie Mietrückstände oder Räumung geltend machen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Bestätigung der Rechtsprechung zu Mietvorauszahlungen und Zwangsverwaltung ein.