Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Januar 2010 im Verfahren VIII ZR 84/09 über Mietforderungen nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte ein vermietetes Hausgrundstück ersteigert und verlangte vom Mieter rückständige Miete. Der ursprüngliche Mietvertrag war nicht unmittelbar mit dem damaligen Grundstückseigentümer, sondern mit einer GmbH geschlossen worden, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Eigentümer war.
Grundsatz der Identität von Eigentümer und Vermieter
Der BGH knüpft an den Grundsatz an, dass § 566 BGB in Verbindung mit § 57 ZVG grundsätzlich voraussetzt, dass Vermieter und veräußernder Eigentümer identisch sind. Bei einem Erwerb durch Zuschlag tritt der Ersteher also regelmäßig nur dann kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, wenn der Vollstreckungsschuldner zugleich Vermieter war.
Im Verfahren VIII ZR 84/09 lag diese Identität formal nicht vor. Der Mietvertrag war von einer Gesellschaft abgeschlossen worden. Gleichwohl kam ein Mietvertragseintritt der Ersteherin in Betracht, weil alle Beteiligten nach dem Zuschlag tatsächlich davon ausgingen, dass die Ersteherin Vermieterin geworden war. Der Mieter zahlte die Miete an sie, nachdem ihm die Eigentümerstellung mitgeteilt worden war.
Ein Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis kann nach Zuschlag auch durch konkludente Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten erfolgen.
Konkludente Vertragsübernahme nach Zuschlag
Der BGH bestätigte im Ergebnis die Aktivlegitimation der Ersteherin für die geltend gemachten Mietrückstände. Maßgeblich war nicht allein eine automatische gesetzliche Vertragsübernahme, sondern die Möglichkeit einer schlüssigen Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten. Diese kann sich aus dem Verhalten nach dem Zuschlag ergeben, insbesondere aus der Mitteilung des Eintritts und der anschließenden Mietzahlung an den Ersteher.
Der Mieter konnte die geltend gemachten Rückstände nicht mit einer Mietminderung wegen Lärmimmissionen abwehren, weil das Berufungsgericht eine erhebliche Beeinträchtigung nicht festgestellt hatte. Für die zwangsvollstreckungsrechtliche Praxis ist vor allem die mietrechtliche Einordnung nach Zuschlag bedeutsam.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Mieter, frühere Eigentümer und Verwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 57 ZVG und § 566 BGB setzen grundsätzlich Identität von Eigentümer und Vermieter voraus.
- Fehlt diese Identität, kann ein Mietvertragseintritt dennoch durch konkludente Vertragsübernahme entstehen.
- Das Verhalten nach Zuschlag, insbesondere Mietzahlungen an den Ersteher, kann erheblich sein.
- Ersteher sollten Mietverhältnisse und Vertragsparteien nach dem Zuschlag sorgfältig prüfen und dokumentieren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur mietrechtlichen Stellung des Erstehers nach einer Zwangsversteigerung ein.