Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. September 2016 im Verfahren VIII ZR 277/15 über eine Räumungsklage eines Zwangsverwalters entschieden. Der Beklagte bewohnte ein Hausgrundstück und berief sich gegenüber dem Zwangsverwalter auf einen Mietvertrag mit seiner Mutter, die das Grundstück zuvor in der Zwangsversteigerung erworben hatte. Zugleich behauptete er, eine Einmalzahlung von rund 157.000 Euro sei als Gesamtmiete für die gesamte Vertragsdauer vereinbart worden.
Nachweis eines Mietvertrags vor Beschlagnahme
Für den Zwangsverwalter ist nach § 152 Abs. 2 ZVG entscheidend, ob ein Mietvertrag bereits vor der Beschlagnahme wirksam bestand und welche Rechte daraus folgen. Der BGH knüpft an seine bisherige Rechtsprechung an und betont die Prüfung solcher Vereinbarungen besonders dann, wenn sie innerhalb der Familie geschlossen worden sein sollen und ungewöhnliche Konditionen enthalten.
Im Verfahren VIII ZR 277/15 hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass entweder kein Mietvertrag zustande gekommen oder jedenfalls keine Miete gezahlt worden sei. Der behauptete Zahlungsfluss über ein Notaranderkonto war nach den Feststellungen nicht nachvollziehbar erklärt worden.
Ungewöhnliche Mietvorauszahlungen, niedrige Mieten oder lebenslange Wohnrechte können bei Vollstreckungsmaßnahmen den Verdacht kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger nahelegen.
Räumungsanspruch des Zwangsverwalters
Die Nichtzulassungsbeschwerde blieb bereits unzulässig, weil der maßgebliche Beschwerdewert nicht erreicht war. Ergänzend stellte der BGH jedoch heraus, dass die Würdigung des Berufungsgerichts auch in der Sache keinen Zulassungsgrund erkennen ließ.
Besonders wichtig ist die Einordnung der Einmalmiete. Für die Wertberechnung ist eine behauptete Einmalzahlung bei einem Mietverhältnis auf Lebenszeit auf die voraussichtliche weitere Lebenserwartung zu verteilen. Der objektive Mietwert ist dafür nicht maßgeblich.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltung und Räumungsprozesse nach Vollstreckungsmaßnahmen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mietverträge mit Angehörigen werden nicht pauschal verworfen, müssen aber nachvollziehbar belegt werden.
- Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor oder nach Beschlagnahme ist zentral.
- Ungewöhnliche Vorauszahlungen oder lebenslange Nutzungsrechte bedürfen besonderer Prüfung.
- Zwangsverwalter können Räumung verlangen, wenn ein tragfähiges Besitzrecht nicht nachgewiesen ist.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisrelevante Klarstellung zur Abgrenzung echter Mietrechte von vollstreckungsnahen Gestaltungen im Familienumfeld ein.