Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Mai 2013 im Verfahren IX ZR 224/12 über Nutzungsentschädigung in einem zwangsverwalteten Anwesen entschieden. Der Kläger war Zwangsverwalter eines Grundstücks, das später in der Zwangsversteigerung zugeschlagen wurde. Die Ehefrau des Schuldners nutzte eine Wohnung in dem Anwesen und berief sich auf einen vor der Beschlagnahme geschlossenen Mietvertrag, nach dem sie lediglich Nebenkosten zu tragen hatte.
Mietvertrag geht dem Hausstandsrecht vor
Der BGH stellte klar, dass die Rechtsstellung des Schuldners und seiner Ehefrau gegenüber dem Zwangsverwalter grundsätzlich nach einem wirksamen Mietvertrag zu beurteilen ist, wenn die Ehefrau die Wohnung als Mieterin nutzt. Dann kommt es nicht darauf an, ob einzelne Räume für den Hausstand des Schuldners nach § 149 Abs. 1 ZVG entbehrlich sind.
Auch ein Mietvertrag, der keine eigentliche Miete, sondern nur die Erstattung von Nebenkosten vorsieht, ist dem Zwangsverwalter gegenüber nicht allein deshalb unwirksam. Der Zwangsverwalter kann einen solchen Vertrag nicht kraft Gesetzes nach dem Anfechtungsgesetz angreifen. Eine Anfechtung kommt vielmehr durch einen Titelgläubiger nach den dafür geltenden Voraussetzungen in Betracht.
Nutzt die Ehefrau des Schuldners eine Wohnung aufgrund eines vor der Beschlagnahme abgeschlossenen Mietvertrages, richtet sich ihre Stellung gegenüber dem Zwangsverwalter nach diesem Vertrag.
Grenzen des unentgeltlichen Wohnens
Daneben präzisierte der BGH die Reichweite des Hausstandsrechts des Schuldners. Nur solange der Schuldner in dem Anwesen seinen zur Zeit der Beschlagnahme dort bestehenden Hausstand fortführt, muss der Zwangsverwalter ihm und mitwohnenden Familienangehörigen unentbehrliche Räume unentgeltlich belassen.
Sind darüber hinaus Räume vorhanden, die für den Hausstand entbehrlich sind, aber nicht getrennt vermietet werden können, kann der Zwangsverwalter unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten einen Umzug in eine andere mietfrei überlassene Wohnung verlangen. Der Schuldner kann dies abwenden, indem er für die Nutzung entbehrlicher Räume angemessenen Wertersatz zahlt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Angehörige, Gläubiger und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vor Beschlagnahme geschlossene Mietverträge sind sorgfältig auf Wirksamkeit und Inhalt zu prüfen.
- Ein Angehörigenmietvertrag ist nicht allein wegen geringer Gegenleistung unwirksam.
- Der Zwangsverwalter ist nicht selbst gesetzlich zur Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz befugt.
- Das unentgeltliche Hausstandsrecht nach § 149 ZVG hat klare tatsächliche Grenzen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Mietvertrag, Familiennutzung und Nutzungsentschädigung in der Zwangsverwaltung ein.