Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Juni 2020 im Verfahren 5 StR 435/19 über strafrechtliche Vorwürfe im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft, deren wirtschaftlicher Krise und späterer Zwangsverwaltung entschieden. Gegenstand waren unter anderem rückdatierte Mietverträge, die Umleitung von Mieteinnahmen und die spätere Inanspruchnahme von Mietern durch den Zwangsverwalter. Das Landgericht hatte den Angeklagten wegen Bankrotts, Untreue und Betrugs verurteilt; der BGH hob das Urteil teilweise auf.
Umleitung von Mieteinnahmen als Risikofeld
Nach den Feststellungen des Landgerichts sollten Vermögenswerte einer Aktiengesellschaft dem Zugriff von Gläubigern entzogen werden. Dazu wurden Mietstrukturen geändert und rückdatierte Generalmietverträge eingesetzt. Die Mieter zahlten daraufhin nicht mehr an die bisherige Vermieterin, sondern an eine andere Gesellschaft. Später wurden ein vorläufiger Insolvenzverwalter und ein Zwangsverwalter tätig, die ihrerseits Mietzahlungen verlangten.
Für die betroffenen Mieter entstand dadurch ein erhebliches Risiko doppelter Inanspruchnahme. Der Zwangsverwalter verlangte die Mieten, während die andere Gesellschaft auf den von ihr behaupteten Mietverhältnissen bestand. In mehreren Fällen mussten Mieter erneut zahlen oder wurden gerichtlich in Anspruch genommen.
Die Mieter waren der Ansicht, nicht dem Zwangsverwalter, sondern der zwischengeschalteten Gesellschaft zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.
Strafrechtliche Aufarbeitung mit zivilrechtlichem Hintergrund
Der BGH entschied nicht abschließend über alle Tatvorwürfe. Er stellte das Verfahren in einzelnen Fällen ein und hob das Urteil in weiteren Fällen auf, sodass eine andere Wirtschaftsstrafkammer erneut verhandeln musste. Die Entscheidung zeigt gleichwohl, wie eng Insolvenzrecht, Mietrecht, Sicherungsrechte und Zwangsverwaltung in Immobilienkrisen miteinander verflochten sein können.
Für die zivilrechtliche Praxis ist besonders bedeutsam, dass Mietzahlungen nach Anordnung der Zwangsverwaltung sorgfältig zugeordnet werden müssen. Wer zur Entgegennahme berechtigt ist, hängt nicht allein von vertraglichen Behauptungen ab, sondern von der wirksamen Verwaltungs- und Einziehungsbefugnis.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Mieter, Verwalter und Schuldner bei krisenbehafteten Immobilienstrukturen relevant. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Rückdatierte oder verschachtelte Mietverträge können erhebliche rechtliche Risiken auslösen.
- Nach Anordnung der Zwangsverwaltung ist die Zahlungsberechtigung besonders sorgfältig zu prüfen.
- Mieter können bei unklarer Anspruchslage dem Risiko mehrfacher Inanspruchnahme ausgesetzt sein.
- Gläubigerzugriff und Vermögensverschiebungen können auch strafrechtliche Bedeutung erlangen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Mahnung ein, Mietflüsse bei Immobilien in Krise, Insolvenz und Zwangsverwaltung transparent und rechtlich belastbar zu behandeln.