Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. März 2012 im Verfahren XII ZR 13/10 über die Rückzahlung einer Mietsicherheit nach Erwerb eines vermieteten Grundstücks in der Zwangsversteigerung entschieden. Ein Mieter gewerblicher Räume verlangte seine Kaution vom Ersteher zurück. Der frühere Vermieter war insolvent geworden und hatte die Mietsicherheit nicht getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt.
Pflicht geht mit dem Zuschlag über
Der BGH stellte klar, dass die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher übergeht. Maßgeblich sind § 57 ZVG sowie §§ 566a, 578 BGB. Die Rückzahlungspflicht gehört zu den mietbezogenen Pflichten, die bei einem vermieteten Grundstück in den Versteigerungsbedingungen berücksichtigt werden.
Unerheblich ist danach, ob der Ersteher die Kaution vom früheren Vermieter tatsächlich erhalten hat oder ob er wegen dessen Insolvenz keinen Rückgriff nehmen kann. Das Risiko, dass die Mietsicherheit vom Voreigentümer nicht insolvenzfest angelegt oder nicht weitergeleitet wurde, trägt nach der gesetzlichen Wertung der Erwerber.
Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die Mietsicherheit nicht getrennt angelegt hatte.
Mieterschutz im Versteigerungsverfahren
Im Verfahren XII ZR 13/10 hob der BGH hervor, dass § 566a BGB die frühere Voraussetzung nicht mehr enthält, wonach die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt werden musste. Der Gesetzgeber hat den Schutz des Mieters damit bewusst gestärkt. Für den Mieter soll die Rückzahlung der Kaution nicht davon abhängen, ob der Erwerber seinerseits beim früheren Eigentümer erfolgreich Rückgriff nehmen kann.
Das gilt nach § 57 ZVG auch beim Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher übernimmt das Objekt mit den mietrechtlichen Pflichten, die sich aus den Versteigerungsbedingungen und dem Gesetz ergeben.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Mieter, Insolvenzverwalter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Kautionsrückzahlung kann den Ersteher auch ohne tatsächlichen Kautionserhalt treffen.
- Bei vermieteten Objekten sollten Mietverträge und Sicherheitsleistungen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Die Insolvenz des früheren Vermieters entlastet den Ersteher gegenüber dem Mieter nicht.
- Der wirtschaftliche Wert eines Gebots sollte solche mietrechtlichen Verpflichtungen berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu Mieterschutz und Erwerberhaftung nach Zuschlag ein.