Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. März 2008 im Verfahren IX ZR 119/06 über die Pfändung von Mietforderungen nach Eintragung einer Zwangshypothek entschieden. Eine Gläubigerin hatte Zwangshypotheken an einem Grundstück eintragen lassen und später Mietansprüche des Schuldners gegen die Mieter gepfändet. Eine andere Grundpfandgläubigerin berief sich darauf, dass ihr die Mietforderungen bereits zuvor abgetreten worden waren, und erhob Drittwiderspruchsklage.
Persönlicher Titel reicht für Mietpfändung nicht aus
Der BGH stellt klar, dass die spätere Pfändung der Mietforderungen aus einem persönlichen Vollstreckungstitel den Vorrang einer früheren Abtretung nicht beseitigt. § 1124 Abs. 2 BGB setzt eine Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers voraus. Wird diese durch Pfändung von Mieten bewirkt, muss Grundlage der Pfändung der dingliche Anspruch aus dem Grundstücksrecht sein.
Im Verfahren IX ZR 119/06 beruhte der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss teilweise auf einer notariellen Unterwerfung wegen einer persönlichen Forderung. Das genügte nicht, um die frühere Abtretung der Mietforderungen gegenüber der pfändenden Gläubigerin unwirksam werden zu lassen.
Der Inhaber einer Zwangshypothek, der sich durch Pfändung von Mieten aus dem Grundstück befriedigen will, benötigt einen dinglichen Titel.
Zwangshypothek ersetzt den Duldungstitel nicht
Auch die Eintragung der Zwangshypotheken selbst half der Gläubigerin nicht. Zwar entsteht mit der Eintragung eine Hypothek. Für die Befriedigung aus dem Grundstück und den von der Hypothek erfassten Gegenständen ist grundsätzlich aber ein besonderer dinglicher Titel erforderlich, der auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Hypothek lautet.
Die Sonderregel des § 867 Abs. 3 ZPO erleichtert nur die Zwangsversteigerung aus einer Zwangshypothek. Sie ersetzt den dinglichen Titel nicht, wenn der Gläubiger statt der Versteigerung Mietforderungen pfänden will.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundpfandgläubiger, Vollstreckungsgläubiger, Schuldner und Zessionare von Mietforderungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Eintragung einer Zwangshypothek verschafft nicht automatisch Zugriff auf laufende Mieten.
- Für die Pfändung von Mieten aus dem Grundstück ist ein dinglicher Titel erforderlich.
- Frühere Abtretungen von Mietforderungen können einer späteren Pfändung entgegenstehen.
- § 867 Abs. 3 ZPO betrifft die Zwangsversteigerung, nicht jede Form der Grundstücksvollstreckung.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung zwischen persönlicher Forderungsvollstreckung, Zwangshypothek und Zugriff auf Grundstückserträge ein.