Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. November 2018 im Verfahren XII ZR 78/17 über die Verlängerung eines Gewerberaummietvertrags während einer laufenden Zwangsverwaltung entschieden. Die Mieterin hatte eine vertragliche Option, das Mietverhältnis um zehn Jahre zu verlängern. Während das Grundstück unter Zwangsverwaltung stand, erklärte sie die Optionsausübung per Computerfax gegenüber dem Zwangsverwalter. Nach späterem Zuschlag wollte die Erwerberin feststellen lassen, dass das Mietverhältnis nicht bis 2025 fortbestehe.
Zwangsverwalter ist richtiger Erklärungsempfänger
Der BGH stellt klar, dass eine Verlängerungsoption während der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben ist. Mit der Bestellung des Zwangsverwalters wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Erklärungen, die das verwaltete Mietverhältnis betreffen, sind deshalb an den Zwangsverwalter zu richten.
Das per Computerfax übermittelte Schreiben genügte im entschiedenen Fall. Für den Zwangsverwalter war nach dem eindeutigen Inhalt erkennbar, dass die Mieterin die Option bereits ausüben und nicht nur eine spätere Erklärung ankündigen wollte.
Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.
Keine Schriftform nach § 550 BGB erforderlich
Der BGH bestätigt außerdem, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht der Schriftform des § 550 BGB bedarf. Durch die Option kommt kein neuer Mietvertrag zustande. Vielmehr wird ein bereits vereinbartes Gestaltungsrecht ausgeübt und dem bestehenden Mietverhältnis ein weiterer Zeitabschnitt hinzugefügt.
Auch eine allgemeine Schriftformklausel für spätere Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags führte nicht zu einem anderen Ergebnis. Die Optionsausübung war keine Vertragsänderung, sondern die Ausübung eines bereits im Mietvertrag angelegten Rechts.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltung, Gewerberaummiete und Erwerb aus der Zwangsversteigerung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mieter müssen Optionen während der Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter erklären.
- Eine eindeutige Erklärung per Fax kann zur wirksamen Optionsausübung genügen.
- § 550 BGB verlangt für die Optionsausübung keine zusätzliche Schriftform.
- Erwerber aus der Zwangsversteigerung müssen bestehende Mietoptionen sorgfältig prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Wirkung von Mietoptionen während der Zwangsverwaltung und nach späterem Zuschlag ein.