Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11. Dezember 2008 im Verfahren IX ZR 26/06 über eine Nichtzulassungsbeschwerde im Zusammenhang mit Mietverbindlichkeiten, Insolvenz und Zwangsverwaltung entschieden. Im Kern ging es darum, ob Mietzinsverbindlichkeiten als Neumasseverbindlichkeiten einzuordnen waren, wenn eine frühere Kündigung des Mietverhältnisses bei bestehender Zwangsverwaltung ausgesprochen worden war.
Zwangsverwaltung beschränkt die Befugnisse des Eigentümers
Der BGH stellte im Rahmen der Zulassungsprüfung darauf ab, dass die frühere Kündigung durch den Eigentümer des Mietobjekts bei bestehender Zwangsverwaltung evident unwirksam war. Hintergrund ist, dass mit der Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung die Verwaltungs- und Benutzungsbefugnis über das Grundstück dem Zwangsverwalter zugeordnet wird. Der Eigentümer kann dann nicht ohne Weiteres wirksam über die laufenden Mietverhältnisse disponieren.
Für die insolvenzrechtliche Einordnung kam es nach der Entscheidung auf die objektive Rechtslage an. War eine frühere Kündigung evident unwirksam, kann sie nicht als tragfähige Grundlage dafür dienen, spätere Mietzinsverbindlichkeiten anders zu behandeln.
Bei bestehender Zwangsverwaltung kann eine Kündigung durch den Eigentümer des Mietobjekts evident unwirksam sein.
Neumasseverbindlichkeiten und Kündigungsfragen
Im Verfahren IX ZR 26/06 verneinte der BGH eine zulassungsrelevante Grundsatzfrage. Die von der Beschwerde aufgeworfene Frage, ob ein Insolvenzverwalter vorsorglich erneut kündigen muss, war nicht entscheidungserheblich. Denn die frühere Kündigung war nach der Würdigung des Senats gerade nicht zweifelhaft, sondern evident unwirksam.
Damit blieb es bei der Beurteilung, dass mangels rechtzeitiger wirksamer Kündigung eine Neumasseverbindlichkeit entstehen konnte. Der Beschluss verdeutlicht, wie eng Zwangsverwaltungsrecht und Insolvenzrecht bei laufenden Mietverhältnissen ineinandergreifen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter, Vermieter, Mieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei angeordneter Zwangsverwaltung ist sorgfältig zu prüfen, wer zur Kündigung eines Mietverhältnisses befugt ist.
- Eine evident unwirksame Kündigung kann spätere Masseverbindlichkeiten nicht verhindern.
- Für die Einordnung nach § 209 InsO kommt es auf die objektive Rechtslage an.
- Insolvenz- und Zwangsverwaltungsverfahren müssen bei vermieteten Immobilien eng aufeinander abgestimmt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu Mietverhältnissen an zwangsverwalteten Immobilien im Insolvenzkontext ein.