Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Januar 2013 im Verfahren VIII ZR 143/12 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach Zwangsverwaltung und Grundstücksveräußerung entschieden. Der Mieter hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Barkaution geleistet. Während der Zwangsverwaltung wurde das Grundstück verkauft; der Zwangsverwalter leitete die Kaution mit Zustimmung des Mieters an die neue Eigentümerin weiter.
Weiterhaftung des früheren Vermieters
Nach Ende des Mietverhältnisses konnte der Mieter die Kaution von der späteren Vermieterin nicht erlangen. Er nahm deshalb den ursprünglichen Vermieter in Anspruch. Der BGH bestätigte den Rückzahlungsanspruch nach § 566a Satz 2 BGB. Danach bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr der Sicherheit verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erhalten kann.
Entscheidend war, dass die gegenüber dem Zwangsverwalter abgegebene Einverständniserklärung nicht zu einer wirksamen Entlassung des ursprünglichen Vermieters aus der gesetzlichen Haftung führte. Die Erklärung bezog sich ihrem Inhalt nach auf die Weiterleitung der Kaution und die Entlassung des Zwangsverwalters aus seiner Haftung, nicht aber klar auf einen Verzicht gegenüber dem früheren Vermieter.
Der bisherige Vermieter bleibt zur Rückgewähr der Mietkaution verpflichtet, wenn der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann.
AGB-Kontrolle bei Kautionsübertragung
Der BGH stellte außerdem klar, dass eine vom Zwangsverwalter vorformulierte Einverständniserklärung als Allgemeine Geschäftsbedingung zu behandeln sein kann. Ein formularmäßiger Verzicht auf die gesetzliche Haftung des früheren Vermieters benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Für den Mieter genügt es, zumutbare Anstrengungen zur Erlangung der Kaution beim Erwerber darzulegen. Er muss nicht das wirtschaftliche Risiko unklarer Kontenbewegungen, Pfändungen oder interner Buchungen des neuen Vermieters tragen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Vermieter, Erwerber und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Weiterleitung einer Kaution an den Erwerber entlässt den früheren Vermieter nicht automatisch aus der Haftung.
- Ein Verzicht des Mieters muss eindeutig und individualvertraglich erfolgen.
- Formularmäßige Entlassungserklärungen unterliegen der AGB-Kontrolle.
- Bei Zwangsverwaltung und Eigentumswechsel sollte die Kautionsführung sorgfältig dokumentiert werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zum Mieterschutz bei Kautionsübertragung nach Zwangsverwaltung und Grundstückserwerb ein.