Das Landgericht Wuppertal hat mit Urteil vom 9. Juli 2015 im Verfahren 9 S 282/14 über Ansprüche von Erwerben einer vermieteten Eigentumswohnung nach Zwangsversteigerung entschieden. Die Mieterin hatte bei Beginn des Mietverhältnisses eine Barkaution gezahlt. Der frühere Eigentümer hatte diese Kaution jedoch nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt. Nach dem Zuschlag zahlten die Erwerber die Kaution nebst Zinsen an die Mieterin aus und verlangten Erstattung vom früheren Eigentümer.
Übergang der Kautionspflichten nach Zuschlag
Das Landgericht stellte klar, dass § 566a BGB über § 57 ZVG auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung Bedeutung hat. Erwerber treten in die durch die Mietkaution begründeten Rechte und Pflichten ein. Ist eine Barkaution entgegen den mietrechtlichen Vorgaben nicht getrennt angelegt worden, kann dem Erwerber gegen den früheren Vermieter ein Anspruch auf Auszahlung des Kautionsbetrags zustehen.
Die Kammer sah einen solchen Anspruch dem Grunde nach sowohl aus § 566a BGB analog als auch aus Bereicherungsrecht. Ein deliktischer Anspruch wegen Untreue wurde dagegen nicht angenommen.
§ 566a BGB ist im Falle der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG anwendbar.
Verjährung beginnt nicht erst mit Auszahlung an den Mieter
Im Verfahren 9 S 282/14 war entscheidend, wann der Anspruch des Erstehers gegen den früheren Eigentümer fällig wird und zu verjähren beginnt. Das Landgericht folgte nicht der Auffassung, dass die Fälligkeit erst eintritt, wenn der Erwerber die Kaution tatsächlich an den Mieter auszahlt. Der Anspruch auf Herausgabe beziehungsweise Auszahlung der Kaution entsteht vielmehr bereits mit dem Eigentumserwerb.
Damit kann die regelmäßige Verjährungsfrist schon ab dem Zuschlagsjahr zu laufen beginnen. Wer als Erwerber einer vermieteten Immobilie nach Zuschlag eine nicht vorhandene oder nicht ordnungsgemäß angelegte Kaution feststellt, muss mögliche Ansprüche daher zeitnah prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher vermieteter Immobilien, frühere Eigentümer und Mieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mit dem Zuschlag gehen mietkautionsbezogene Rechte und Pflichten auf den Erwerber über.
- Bei nicht getrennt angelegter Barkaution kann ein Anspruch gegen den früheren Eigentümer bestehen.
- Die Verjährung kann bereits mit dem Eigentumserwerb beginnen.
- Eine spätere Insolvenz des früheren Eigentümers kann die Durchsetzung zusätzlich erschweren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Mietkautionen, Zuschlag und Verjährungsrisiken nach Erwerb in der Zwangsversteigerung ein.