Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Dezember 2012 im Verfahren IX ZR 9/12 über Mietrückstände und eine nicht insolvenzfest angelegte Barkaution entschieden. Der Mieter einer Werkhalle hatte eine Kaution geleistet, die Vermieterin zahlte diese jedoch entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht auf ein Sonderkonto ein. Nach dem Insolvenzantrag der Vermieterin verlangte der Insolvenzverwalter rückständige Mieten aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung.
Keine Zurückbehaltung gegen Insolvenzforderungen
Der BGH stellte klar, dass der Mieter zwar grundsätzlich einen Anspruch darauf hatte, dass die Kaution getrennt vom Vermögen der Vermieterin auf einem Sonderkonto angelegt wird. Dieser Anspruch soll gerade sichern, dass die Kaution im Insolvenzfall nicht in die Masse fällt und der Mieter sie nach Ende des Mietverhältnisses zurückerhalten kann, soweit keine gesicherten Ansprüche bestehen.
In der Insolvenz kann der Mieter diesen Anspruch aber nicht ohne Weiteres dazu nutzen, vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten zurückzuhalten. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB wirkt zugunsten bloßer Insolvenzgläubiger im Insolvenzverfahren nicht in gleicher Weise fort. Der Mieter muss seine Ansprüche wegen der vertragswidrig nicht gesondert angelegten Kaution grundsätzlich als Insolvenzforderung verfolgen.
In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.
Abgrenzung von Kautionsanspruch und Mietforderung
Im Verfahren IX ZR 9/12 betont der Senat zudem, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur laufenden Mietzahlung steht. Deshalb kommt kein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB in Betracht. Außerhalb der Insolvenz kann ein Zurückbehaltungsrecht bestehen; innerhalb der Insolvenz gelten jedoch die insolvenzrechtlichen Rang- und Durchsetzungsregeln.
Für den Mieter ist deshalb entscheidend, die insolvenzfeste Anlage der Kaution frühzeitig zu verlangen und zu kontrollieren. Wird die Kaution nicht getrennt angelegt, kann der spätere Insolvenzfall die Durchsetzung erheblich erschweren.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Vermieter, Insolvenzverwalter und Erwerber vermieteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Barkaution sollte konsequent getrennt und insolvenzfest angelegt werden.
- Rückständige Mieten aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung bleiben grundsätzlich durchsetzbar.
- Ein bloßes Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB schützt in der Insolvenz nur begrenzt.
- Bei Immobilien in wirtschaftlicher Krise sollten Kautionskonten und Mietrückstände früh geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Mietrecht, Insolvenzrecht und Sicherheiten bei vermieteten Immobilien ein.