Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. September 2015 im Verfahren VIII ZR 300/14 über die Herausgabe einer Mietkaution in der Zwangsverwaltung entschieden. Betroffen war eine vermietete Eigentumswohnung, für die nach Abschluss des Mietvertrags ein Zwangsverwalter bestellt wurde. Die Mieter hatten die vereinbarte Kaution nicht an die Vermieterin, sondern an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage gezahlt.
Kaution als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung
Der BGH bestätigte den Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe der Kaution. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten. Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Die Kautionsabrede gehört zu diesem Mietverhältnis.
Der Zwangsverwalter muss deshalb in die Lage versetzt werden, auf die Kaution zuzugreifen. Sie sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis, kann aber nach Wegfall des Sicherungszwecks auch an den Mieter herauszugeben sein. Diese Pflichten treffen den Zwangsverwalter unabhängig davon, ob der Schuldner ihm die Kaution tatsächlich überlassen hat.
Hat der Mieter die Kaution an den WEG-Verwalter gezahlt, kann der Zwangsverwalter der Wohnung die Überlassung der Kaution direkt von diesem verlangen.
WEG-Verwalter nur als Zahlstelle
Im Verfahren VIII ZR 300/14 war entscheidend, dass die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage die Kaution lediglich für die Vermieterin entgegengenommen hatte. Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in den Verwaltervertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Das hindert ihn aber nicht daran, die Kaution im Rahmen seiner gesetzlichen Verwaltungsbefugnis direkt herauszuverlangen.
Der BGH stellte darauf ab, dass es keinen sachlichen Unterschied macht, ob sich die Kaution beim Schuldner selbst oder bei einem Dritten befindet, der für ihn als Zahlstelle tätig geworden ist. Eigene schutzwürdige Interessen des WEG-Verwalters stehen dem regelmäßig nicht entgegen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für vermietete Eigentumswohnungen in der Zwangsverwaltung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mietkautionen gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Mietverhältnisses.
- Der Zwangsverwalter kann Kautionen auch gegenüber Dritten geltend machen.
- WEG-Verwalter sollten prüfen, für wen sie Kautionen entgegengenommen haben.
- Mieter bleiben durch die Pflicht zur späteren Kautionsabrechnung geschützt.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Sicherung und Verwaltung von Mietkautionen bei zwangsverwalteten Eigentumswohnungen ein.