Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Juni 2010 im Verfahren VIII ZR 189/09 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach Zwangsverwaltung und anschließender Zwangsversteigerung entschieden. Eine Mieterin hatte die von ihr bewohnte Wohnung im Versteigerungstermin selbst ersteigert. Sie verlangte vom früheren Zwangsverwalter die Rückzahlung der Mietkaution, obwohl dieser die Kaution vom Vermieter beziehungsweise Vollstreckungsschuldner nicht erhalten hatte.
Zwangsverwalter haftet nicht für nicht erhaltene Kaution
Der BGH stellte klar, dass der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber nicht zur Herausgabe einer Mietkaution verpflichtet ist, wenn er diese Kaution nicht erhalten hat und das Mietverhältnis dadurch endet, dass der Mieter selbst Eigentümer der Wohnung durch Zuschlag wird. Die Stellung des Zwangsverwalters nach § 152 Abs. 2 ZVG ersetzt nicht jede vermieterseitige Haftung unabhängig davon, ob ihm die Sicherheit tatsächlich zugeflossen ist.
Im Verfahren VIII ZR 189/09 endete das Mietverhältnis nicht vor dem Zuschlag, sondern durch das Zusammenfallen von Mieter- und Eigentümerstellung in der Person der Ersteherin. Damit stand der Zwangsverwalter ihr bei Mietende nicht mehr wie ein Vermieter gegenüber.
Der Zwangsverwalter ist nicht zur Herausgabe einer Mietkaution verpflichtet, die er nicht erhalten hat, wenn der Mieter die Wohnung selbst ersteigert.
Ansprüche nach Aufhebung der Zwangsverwaltung
Der BGH betonte außerdem, dass ein ehemaliger Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung für mietvertragliche Ansprüche grundsätzlich nicht mehr als Partei kraft Amtes in Anspruch genommen werden kann. Ansprüche des Mieters richten sich nach Ende der Zwangsverwaltung entweder gegen den früheren Vermieter oder bei fortbestehendem Mietverhältnis gegen den Erwerber.
Der besondere Fall des Selbsterwerbs ändert daran nichts. Die Mieterin bleibt wegen der Kaution auf Ansprüche gegen denjenigen verwiesen, der die Sicherheit tatsächlich erhalten hat. Das Insolvenz- und Vollstreckungsrisiko wird nicht auf den Zwangsverwalter verlagert.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Ersteher und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Mietkaution sollte im Zwangsverwaltungsverfahren frühzeitig geklärt und nachgewiesen werden.
- Der Zwangsverwalter haftet nicht ohne Weiteres für Kautionen, die ihm nie ausgefolgt wurden.
- Beim Selbsterwerb durch den Mieter endet das Mietverhältnis durch Vereinigung von Mieter- und Eigentümerstellung.
- Ansprüche gegen frühere Vermieter bleiben von der Zwangsversteigerung gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur mietrechtlichen Abwicklung nach Zwangsverwaltung und Selbsterwerb in der Zwangsversteigerung ein.