Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 6. Dezember 2004 im Verfahren 6 S 225/04 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach einem früheren Erwerb in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Mieter hatten ihre Wohnung seit 1991 gemietet und eine Barkaution behauptet. Der spätere Eigentümer erhielt den Zuschlag bereits 1996. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter von ihm Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen.
Altes Recht bei Erwerb vor der Reform
Die Kammer stellte klar, dass für den Erwerb im Jahr 1996 nicht § 566a Satz 1 BGB in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung maßgeblich ist. Vielmehr gilt über § 57 ZVG das frühere Recht, insbesondere § 572 Satz 2 BGB a.F. Danach haftet der Erwerber für die Rückgewähr der Mietsicherheit nur, wenn ihm die Sicherheit tatsächlich ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem früheren Vermieter die Rückgewährpflicht übernommen hat.
Eine Anwendung des neuen § 566a BGB auf bereits abgeschlossene Erwerbsvorgänge lehnte das Landgericht wegen unzulässiger Rückwirkung ab. Der Erwerber durfte bei einem Zuschlag vor Inkrafttreten der Reform auf die damalige Rechtslage vertrauen.
Für Erwerbsfälle vor dem 1. September 2001 bleibt hinsichtlich der Mietkaution § 572 Satz 2 BGB a.F. maßgeblich.
Beweislast beim Mieter
Im Verfahren 6 S 225/04 kam hinzu, dass die Mieter nicht beweisen konnten, dass der Ersteher die Kaution vom Voreigentümer oder vom früheren Zwangsverwalter erhalten hatte. Nach Auffassung des Gerichts trägt im Rahmen des alten Rechts der Mieter die Beweislast für diese Behauptung.
Selbst wenn die ursprüngliche Zahlung der Kaution an den früheren Vermieter unterstellt wurde, genügte dies daher nicht. Entscheidend war, ob die Kaution später tatsächlich an den Erwerber gelangt oder eine Rückgewährverpflichtung übernommen worden war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für ältere Erwerbsfälle, Mieter und Ersteher vermieteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Zuschlägen vor dem 1. September 2001 kann altes Kautionsrecht gelten.
- Der neue § 566a BGB haftet dem Erwerber nicht rückwirkend für abgeschlossene Erwerbe an.
- Mieter müssen nach altem Recht beweisen, dass der Erwerber die Kaution erhalten hat.
- Bei Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sollte der Verbleib von Kautionen dokumentiert werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Übergangsproblematik bei Mietkautionen nach älteren Zwangsversteigerungserwerben ein.