Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. November 2013 im Verfahren V ZR 96/12 über das Mietervorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses entschieden. Eine Mieterin wollte nach dem Verkauf des gesamten Grundstücks an mehrere Erwerber feststellen lassen, dass sie die von ihr bewohnte Wohnung selbst zu einem anteiligen Kaufpreis erworben habe. Die Erwerber hatten am Tag des Grundstückskaufs eine Teilungsvereinbarung nach dem Wohnungseigentumsgesetz beurkunden lassen.
Vorkaufsrecht nur bei hinreichend bestimmter künftiger Einheit
Der BGH stellte klar, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses grundsätzlich nur entsteht, wenn der Veräußerer sich im Kaufvertrag zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet. Außerdem muss die spätere Wohnungseigentumseinheit, auf die sich das Vorkaufsrecht beziehen soll, im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.
Allein der Umstand, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt oder die Erwerber eine spätere Aufteilung beabsichtigen, reicht danach regelmäßig nicht aus. Ebenso genügt es nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen wollen.
Ein Vorkaufsrecht entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen.
Grenze beim Erwerbermodell
Im Verfahren V ZR 96/12 lag ein sogenanntes Erwerbermodell vor: Das Grundstück wurde ungeteilt verkauft, und die Erwerber beabsichtigten, anschließend Wohnungseigentum zu schaffen und die Einheiten selbst zu nutzen. Nach Auffassung des BGH löst dies das Mietervorkaufsrecht grundsätzlich nicht aus, wenn der Veräußerer die Aufteilung nicht selbst vertraglich schuldet und die einzelne Wohnung nicht als bestimmter Teil des Kaufgegenstands ausgewiesen ist.
Der mieterschützende Zweck des § 577 BGB führt damit nicht dazu, jeden Verkauf eines aufteilungsfähigen Mehrfamilienhauses an mehrere Erwerber einem Vorkaufsrecht zu unterwerfen. Maßgeblich bleibt die konkrete vertragliche Gestaltung im Zeitpunkt des Verkaufs.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Eigentümer, Erwerber und Investoren bei Mehrfamilienhäusern bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Mietervorkaufsrecht setzt mehr voraus als eine bloße spätere Aufteilungsabsicht.
- Die künftige Wohnungseigentumseinheit muss im Kaufvertrag bestimmbar sein.
- Vorbereitungshandlungen wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung genügen nicht automatisch.
- Bei Erwerbermodellen ist die Vertragsstruktur für die Entstehung des Vorkaufsrechts entscheidend.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Schutzbereich des Mietervorkaufsrechts und zur rechtlichen Gestaltung beim Verkauf ungeteilter Mehrfamilienhäuser ein.