Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Juli 2017 im Verfahren XII ZR 26/16 über den Eintritt eines Grundstückserwerbers in bestehende Gewerbemietverträge entschieden. Die Klägerin hatte eine gewerblich genutzte Immobilie erworben und verlangte später Räumung und Herausgabe der vermieteten Räume. Streitentscheidend war, ob sie nach dem Erwerb in die Mietverhältnisse eingetreten war, obwohl die Mietverträge nicht von der damaligen Grundstückseigentümerin, sondern von einer anderen Gesellschaft abgeschlossen worden waren.
Grundsatz der Identität von Vermieter und Veräußerer
§ 566 Abs. 1 BGB schützt Mieter beim Eigentumswechsel: Wird vermieteter Grundbesitz veräußert, tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Im Regelfall setzt dies voraus, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Diese Identität fehlte im entschiedenen Fall, weil eine Handelsgesellschaft vermietet hatte, während eine Grundstücksgesellschaft Eigentümerin und Verkäuferin war.
Der BGH hält eine entsprechende Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB dennoch für möglich, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der formale Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand seiner Vermieterstellung hat.
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt.
Erwerber kann sich nicht ohne Weiteres lösen
Im konkreten Fall ergaben die Umstände, dass die Mietverhältnisse wirtschaftlich der Eigentümerin zuzurechnen waren. Auch der Grundstückskaufvertrag behandelte die bestehenden Mietverträge als übergehende Vertragsverhältnisse. Die Klägerin konnte deshalb nicht erfolgreich Räumung allein mit dem Argument verlangen, sie sei wegen der fehlenden Personenidentität nicht in die Mietverträge eingetreten.
Der Beklagte hatte gegenüber der Erwerberin ein Besitzrecht aus den fortbestehenden Mietverhältnissen. Die Räumungsklage blieb daher ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für den Erwerb vermieteter Gewerbeimmobilien und für die Prüfung von Mietverhältnissen vor einem Immobilienerwerb bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Mieterliste und Vertragsstruktur müssen sorgfältig geprüft werden.
- Auch von Dritten abgeschlossene Mietverträge können den Erwerber binden.
- Maßgeblich sind wirtschaftliche Zurechnung, Zustimmung des Eigentümers und Vertragsgestaltung.
- Räumungsansprüche hängen häufig von der genauen mietrechtlichen Eintrittslage ab.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Mieterschutz bei Gewerbeimmobilien und zum Erwerbereintritt nach § 566 BGB ein.