Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. September 2003 im Verfahren VIII ZR 58/03 über eine Mieterhöhung nach dem Erwerb eines Wohnhauses in der Zwangsversteigerung entschieden. Die neue Eigentümerin hatte das Mehrfamilienhaus durch Zuschlag erworben und verlangte von Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung nach dem Berliner Mietspiegel. Die Mieter beriefen sich auf eine frühere Vereinbarung, die wegen öffentlich geförderter Modernisierung jährliche Mieterhöhungen nur in begrenztem Umfang zuließ.
Erwerb durch Zuschlag und bestehender Mietvertrag
Der BGH bestätigt zunächst, dass eine Anlage zur „Mietenentwicklung“ Bestandteil des Mietvertrags sein kann, wenn sie ausdrücklich als weiterer Vertragsbestandteil vereinbart wurde. Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt auch nach einem Zuschlag in der Zwangsversteigerung in bestehende Mietverhältnisse ein. Deshalb kann eine mietvertragliche Regelung zur Mietenentwicklung grundsätzlich auch gegenüber dem Ersteher Bedeutung haben.
Die neue Eigentümerin war allerdings nicht selbst in den öffentlich-rechtlichen Fördervertrag eingetreten und hatte keine Fördermittel erhalten. Daraus folgte nicht automatisch, dass die mietvertragliche Begrenzung ohne weitere Prüfung unverändert fortgilt oder vollständig entfällt.
Eine vertragliche Mietenbegrenzung wegen öffentlicher Förderung ist nach Zuschlag sorgfältig auszulegen.
Auslegung der Förder- und Mietklausel erforderlich
Im Verfahren VIII ZR 58/03 beanstandet der BGH, dass das Berufungsgericht die gebotene Auslegung der Vereinbarung nicht vollständig vorgenommen hatte. Es durfte nicht allein darauf abstellen, dass die Anlage Bestandteil des Mietvertrags geworden war. Zu prüfen war vielmehr, welchen Inhalt die Parteien der Regelung bei verständiger Betrachtung beigemessen hatten und ob die Begrenzung von der fortbestehenden Förderung oder den Bindungen des Fördervertrags abhängig sein sollte.
Der Senat hob das Berufungsurteil deshalb teilweise auf und verwies die Sache zurück. Damit war noch nicht abschließend entschieden, in welcher Höhe die Mieterhöhung zulässig war. Maßgeblich blieb die konkrete Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarung im Zusammenhang mit der öffentlichen Förderung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Mieter, Vermieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung beendet bestehende mietvertragliche Mietenbegrenzungen nicht automatisch.
- Vertragliche Anlagen zur Mietenentwicklung können Bestandteil des Mietvertrags sein.
- Öffentlich-rechtliche Förderbindungen und mietvertragliche Abreden sind getrennt, aber zusammenhängend zu prüfen.
- Vor Mieterhöhungen nach Erwerb in der Zwangsversteigerung sollten Modernisierungs- und Förderunterlagen sorgfältig ausgewertet werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur mietrechtlichen Risikoprüfung beim Erwerb vermieteter Immobilien in der Zwangsversteigerung ein.