Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 559/04 über die Räumung gewerblich genutzter Atelierräume nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Grundstück durch Zuschlag erworben und kündigte den bestehenden Gewerberaummietvertrag unter Hinweis auf § 57a ZVG. Die Mieter verweigerten die Herausgabe und beriefen sich auf erhebliche Investitionen in den Ausbau der Räume.
Ersteher tritt in den Mietvertrag ein
Mit dem Zuschlag wird der Ersteher nach § 90 ZVG Eigentümer des Grundstücks. Zugleich tritt er nach § 57 ZVG in Verbindung mit den mietrechtlichen Vorschriften in bestehende Mietverhältnisse ein. Dieser Eintritt hindert aber nicht zwingend die Kündigung. § 57a ZVG eröffnet dem Ersteher unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht.
Die Wirksamkeit der Kündigung hing im Verfahren insbesondere davon ab, ob § 57c ZVG eingreift. Danach kann das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen sein, wenn der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat, der noch nicht durch die Vertragsdauer getilgt ist.
Für einen verlorenen Baukostenzuschuss reicht es nicht aus, dass der Mieter nützliche oder notwendige Verwendungen auf die Mietsache mit Wissen und Duldung des Vermieters vornimmt.
Keine klare Ausbauverpflichtung im Mietvertrag
Das Landgericht sah keine ausreichende Grundlage dafür, dass der schriftliche Mietvertrag eine verbindliche Ausbauverpflichtung der Mieter enthielt. Die Beschreibung des Zustands der Räume bei Einzug genügte hierfür nicht. Auch aus der Nutzung als Atelier folgte nicht ohne Weiteres, dass die Mieter auf vertraglicher Grundlage einen verlorenen Baukostenzuschuss leisten sollten.
Selbst wenn außerhalb des Mietvertrags weitere Absprachen über Ausbauleistungen bestanden hätten, wäre die Schriftform problematisch gewesen. Bei einem langfristigen Mietvertrag kann ein Schriftformmangel dazu führen, dass das Mietverhältnis ordentlich kündbar ist. Deshalb konnte offenbleiben, ob die Kündigung allein nach § 57a ZVG oder jedenfalls als ordentliche Kündigung wirksam war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer und Gewerbemieter mit Ausbauleistungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mieterausbauten verhindern die Kündigung nach Zuschlag nicht automatisch.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss setzt eine klare Vereinbarung voraus.
- Langfristige Gewerberaummietverträge müssen schriftformfest dokumentiert sein.
- Investitionen des Mieters sollten im Vertrag eindeutig geregelt werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zu Gewerberaummiete, Zuschlag und Sonderkündigungsrecht nach dem ZVG ein.