Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 554/04 über die Räumung gewerblich genutzter Atelierräume nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Grundstück durch Zuschlag erworben und kündigte das bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG. Der Mieter verweigerte die Herausgabe und verwies auf eigene Investitionen in die Mieträume.
Eintritt in den Mietvertrag nach Zuschlag
Durch den Zuschlag wurde die Klägerin nach § 90 ZVG Eigentümerin des Mietobjekts. Zugleich trat sie nach § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 578, 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Gewerberaummietvertrag ein. Das Mietverhältnis bestand daher zunächst mit der Ersteherin fort.
Im Anschluss kam es darauf an, ob die Kündigung nach § 57a ZVG wirksam war oder ob § 57c ZVG das Sonderkündigungsrecht ausschloss. Ein solcher Ausschluss setzt voraus, dass der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat, der noch nicht durch die Vertragsdauer getilgt ist.
Voraussetzung eines verlorenen Baukostenzuschusses ist, dass die Leistung des Mieters auf einer Vereinbarung mit dem Vermieter beruht.
Investitionen brauchen vertragliche Grundlage
Das Gericht stellte klar, dass tatsächliche Aufwendungen des Mieters für den Ausbau der Räume nicht genügen. Erforderlich ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter, aus der sich ergibt, dass die Leistung gerade zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums erbracht werden sollte.
Eine solche Vereinbarung konnte die Kammer dem Mietvertrag nicht entnehmen. Die Beschreibung des Zustands der Räume bei Einzug reichte nicht aus, um daraus eine verbindliche Ausbauverpflichtung oder einen verlorenen Baukostenzuschuss abzuleiten. Auch der Hinweis auf Vorgespräche und Investitionsaufwand änderte daran nichts.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Gewerbeobjekte und für Mieter mit Ausbauleistungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Ersteher kann nach Zuschlag grundsätzlich in bestehende Mietverträge eintreten.
- § 57a ZVG kann ein Sonderkündigungsrecht eröffnen.
- Mieterausbauten schließen dieses Recht nicht automatisch aus.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss muss klar vereinbart und nachweisbar sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Mieterausbauten, Gewerberaummiete und Sonderkündigung nach Zuschlag ein.