Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Juli 2006 im Verfahren IX ZB 301/04 eine grundlegende Entscheidung zum Zugriff von Grundpfandgläubigern auf Mieten während eines Insolvenzverfahrens getroffen. Die Gläubigerin wollte nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens aus einer vollstreckbaren Grundschuldbestellungsurkunde Mietforderungen des Schuldners gegen eine Drittschuldnerin pfänden und sich zur Einziehung überweisen lassen. Das Vollstreckungsgericht lehnte dies ab; der BGH bestätigte diese Ablehnung.
§ 49 InsO verweist auf das ZVG
Der BGH stellt klar, dass Gläubiger mit einem Recht auf Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen nach § 49 InsO nur nach Maßgabe des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrechts abgesonderte Befriedigung verlangen können. Der Wortlaut der Vorschrift spricht dagegen, nach Insolvenzeröffnung zusätzlich den Weg einer isolierten Forderungspfändung von Mieten oder Pachten zu eröffnen.
Auch wenn Miet- und Pachtforderungen nach §§ 1123, 1124 BGB grundsätzlich in den Haftungsverband eines Grundpfandrechts fallen können, wird der Zugriff nach Insolvenzeröffnung insolvenzrechtlich geordnet. Der Grundpfandgläubiger ist dann auf die Zwangsverwaltung verwiesen.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist die Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Grundpfandgläubiger nicht mehr zulässig.
Vorrang der Zwangsverwaltung
Im Verfahren IX ZB 301/04 verweist der Senat auch auf § 865 Abs. 2 Satz 2 ZPO und § 110 InsO. Diese Regelungen bestätigen, dass die Zwangsverwaltung der sachgerechte Weg ist, um Mieterträge im Haftungsverband eines Grundstücks zu erfassen. Der Zwangsverwalter zieht die Mieten hoheitlich ein; seine Tätigkeit ist nicht mit einer Verfügung des Schuldners gleichzusetzen.
Die isolierte Pfändung würde dagegen die Insolvenzmasse belasten. Der Insolvenzverwalter müsste öffentliche Lasten, Instandhaltung und Versicherung möglicherweise aus der Masse tragen, ohne die laufenden Nutzungserträge zur Deckung dieser Kosten zu erhalten. Das würde die übrigen Insolvenzgläubiger benachteiligen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundpfandgläubiger, Insolvenzverwalter, Schuldner und Mieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Insolvenzeröffnung ist die Forderungspfändung grundstücksbezogener Mieten durch Grundpfandgläubiger unzulässig.
- Der richtige Weg zur Erfassung der Mieterträge ist die Zwangsverwaltung.
- § 49 InsO bündelt die Verwertung unbeweglicher Sicherheiten im ZVG-System.
- Nutzungserträge und Grundstückslasten sollen im Insolvenzverfahren nicht auseinandergerissen werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als Leitentscheidung zum Verhältnis von Grundpfandrechten, Mieterträgen, Zwangsverwaltung und Insolvenzrecht ein.