Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Dezember 2010 im Verfahren XII ZR 86/09 über Forderungen aus einem Mietaufhebungsvertrag während einer später angeordneten Zwangsverwaltung entschieden. Ausgangspunkt war ein gewerbliches Mietverhältnis über Restaurantflächen. Nach vorzeitiger Aufgabe des Betriebs verpflichtete sich der frühere Mieter, Mietdifferenzen auszugleichen, falls bei einer Weitervermietung nur eine geringere Miete erzielt werden kann. Diese Forderung wurde vor Anordnung der Zwangsverwaltung an eine Dritte abgetreten.
Ausgleichszahlung ist keine laufende Miete
Der BGH stellte klar, dass der Anspruch aus einem Mietaufhebungsvertrag auf Ausgleich einer niedrigeren Anschlussmiete nicht von der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren erfasst wird. Die Zwangsverwaltung dient dazu, Nutzungen des Grundstücks, insbesondere laufende Miet- und Pachtforderungen, für die Befriedigung der Gläubiger zu sichern. Der hier vereinbarte Ausgleichsanspruch beruhte jedoch nicht auf dem fortbestehenden Mietgebrauch des Grundstücks.
Im Verfahren XII ZR 86/09 war der ursprüngliche Mietvertrag aufgehoben worden. Der frühere Mieter schuldete keine Miete mehr, sondern eine eigenständige Zahlung aufgrund der Aufhebungsvereinbarung. Diese Forderung trat nicht automatisch an die Stelle der beschlagnahmten Mietforderung.
Ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen aus einem Mietaufhebungsvertrag wird bei späterer Zwangsverwaltung nicht von der Beschlagnahme des Grundstücks erfasst.
Abtretung vor Zwangsverwaltung bleibt wirksam
Der BGH entschied außerdem, dass die vor Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgte Abtretung dieser Forderung keine Vorausverfügung über eine Mietforderung im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB darstellt. Die Zwangsverwalterin konnte sich daher nicht darauf berufen, allein zum Einzug der hinterlegten Beträge berechtigt zu sein.
Maßgeblich war die rechtliche Eigenständigkeit des Ausgleichsanspruchs. Auch wenn die Zahlung wirtschaftlich einen Mietausfall kompensieren sollte, genügte dies nicht, um sie vollstreckungsrechtlich wie eine Mietforderung aus dem Grundstück zu behandeln.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Vermieter, Gläubiger und Erwerber abgetretener Forderungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nicht jede Zahlung mit Mietbezug fällt in die Beschlagnahme der Zwangsverwaltung.
- Forderungen aus Mietaufhebungsverträgen sind rechtlich genau vom laufenden Mietzins zu trennen.
- Vor der Zwangsverwaltung erfolgte Abtretungen können wirksam bleiben.
- Bei hinterlegten Beträgen entscheidet das materielle Forderungsrecht über die Auszahlungsberechtigung.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung und zur Behandlung mietbezogener Ersatzansprüche ein.