Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 20. Januar 2011 im Verfahren I ZR 122/09 über die Vertretungsbefugnis von Immobilienmaklern in Zwangsversteigerungsterminen entschieden. Eine Immobilienmaklerin bot an, für Gläubiger Terminsvertretungen in gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu übernehmen. Hiergegen wandten sich beruflich mit solchen Verfahren befasste Kläger, weil sie die Tätigkeit nach § 79 Abs. 2 ZPO für unzulässig hielten.
Vertretung von Gläubigern als Beteiligte
Der BGH bestätigte, dass Immobilienmakler nicht befugt sind, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist insoweit dem zivilprozessualen Verfahrensrahmen zugeordnet. Deshalb greifen die Vertretungsregeln der Zivilprozessordnung, insbesondere § 79 Abs. 2 ZPO.
Die Beschränkung der Vertretungsbefugnis dient nach der Entscheidung einer geordneten Rechtspflege und rechtsstaatlichen Verfahrensabläufen. Sie ist auch verfassungsrechtlich hinnehmbar, obwohl sie die berufliche Tätigkeit von Immobilienmaklern einschränkt.
Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten.
Bietervertretung bleibt möglich
Der BGH grenzte zugleich die unzulässige Gläubigervertretung von der Vertretung eines Bieters ab. Bieter zählen nicht zu den Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG. Für ihre Vertretung im Versteigerungstermin gelten daher grundsätzlich die allgemeinen Regeln der Stellvertretung nach §§ 164 ff. BGB und nicht § 79 ZPO.
Das bedeutet: Ein Immobilienmakler darf nicht als Verfahrensvertreter eines Gläubigers auftreten, wenn dieser seine Beteiligtenrechte im Zwangsversteigerungsverfahren wahrnimmt. Die Befugnis, einen Bieter bei der Gebotsabgabe zu vertreten, bleibt hiervon jedoch unberührt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Immobilienmakler, Bieter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Rolle im Termin muss klar bestimmt werden: Beteiligtenvertretung oder Bietervertretung.
- Gläubiger können sich im Verfahren nicht beliebig durch gewerbliche Dienstleister vertreten lassen.
- Makler dürfen Bieter vertreten, soweit eine wirksame Vollmacht vorliegt.
- Fehler bei der Vertretung können verfahrensrechtliche und wettbewerbsrechtliche Folgen haben.
Die Kanzlei ordnet die Entscheidung als wichtige Klarstellung zur Rollenverteilung im Zwangsversteigerungstermin und zur Abgrenzung von Verfahrensvertretung und Bietvertretung ein.