Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 25. September 2015 im Verfahren 15 O 21/15 über die Löschung einer Grundschuld nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Der Kläger hatte das Grundstück durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Waldbröl erworben. Im Grundbuch war noch eine ursprünglich zugunsten einer Gemeinde eingetragene Sicherung eingetragen, die nach Befriedigung zur Eigentümergrundschuld geworden und später an den Beklagten abgetreten worden war.
Streit um abgetretene Grundschuld
Der Beklagte berief sich auf eine Abtretung durch die frühere Eigentümerin. Hintergrund waren Geschäftsvereinbarungen im Zusammenhang mit einem versuchten Rettungserwerb des Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren. Nach der Umschreibung der Grundschuld verlangte der Beklagte vom Kläger Zahlung des Nennbetrags. Der Kläger wiederum hatte Forderungen gegen die frühere Eigentümerin erworben und erklärte gegenüber dem Beklagten die Aufrechnung.
Das Landgericht gab der Klage statt und verurteilte den Beklagten, der Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld zuzustimmen. Damit wurde die dingliche Belastung im Grundbuch nicht isoliert betrachtet, sondern im Zusammenhang mit der zugrunde liegenden Forderungs- und Abtretungslage geprüft.
Der Beklagte wurde verurteilt, seine Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Grundschuld zu erteilen.
Aufrechnung und Grundbuchbereinigung
Im Verfahren 15 O 21/15 zeigt sich, dass nach einem Zuschlag nicht nur der Eigentumsübergang, sondern auch verbleibende oder nachträglich umgeschriebene Grundbuchrechte sorgfältig zu prüfen sind. Der Erwerber kann ein erhebliches Interesse daran haben, unberechtigte oder nicht mehr durchsetzbare Belastungen löschen zu lassen.
Besonders bedeutsam ist die Frage, ob dem neuen Grundschuldgläubiger Einwendungen oder Aufrechnungen entgegengehalten werden können. Bei abgetretenen Rechten kommt es darauf an, welche Forderung gesichert werden soll, ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich erfolgte und welche Einwendungen bereits gegenüber dem bisherigen Berechtigten bestanden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, frühere Eigentümer, Grundschuldgläubiger und Beteiligte an Rettungserwerbsmodellen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach dem Zuschlag sollte das Grundbuch auf fortbestehende Belastungen geprüft werden.
- Abtretungen von Rückgewähr- oder Grundschuldrechten können streitanfällig sein.
- Aufrechnungslagen können die Durchsetzbarkeit einer Grundschuld beeinflussen.
- Löschungsbewilligungen können notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Bereinigung von Grundbuchrechten nach einer Zwangsversteigerung ein.