Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Januar 2016 im Verfahren V ZR 285/14 über Pflichten eines Grundschuldgläubigers nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Eine Bank hatte die Versteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld betrieben. Der Ersteher erhielt den Zuschlag und zahlte zusätzlich einen Betrag zur Ablösung vorrangiger Grundschulden. Die Bank bewilligte daraufhin deren Löschung, obwohl die Zahlung unter dem Nennbetrag der Grundschulden lag.
Grundschuld bleibt vom persönlichen Darlehen getrennt
Der BGH betont die Eigenständigkeit der Grundschuld. Auch wenn sie der Sicherung einer persönlichen Forderung dient, besteht sie rechtlich unabhängig von dieser Forderung. Soweit der Sicherungszweck wegfällt oder die Forderung nicht mehr valutiert, hat der Sicherungsgeber grundsätzlich einen Rückgewähranspruch, etwa auf Abtretung, Verzicht oder Aufhebung des nicht mehr benötigten Grundschuldteils.
Bleibt eine Grundschuld in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen, übernimmt der Ersteher diese Belastung. Zahlt er zur Ablösung lediglich einen unter dem Nennbetrag liegenden Betrag, steht dem Grundschuldgläubiger der restliche Nennbetrag weiterhin zu. Ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber darf er die Löschung nicht bewilligen.
Zahlt der Ersteher zur Ablösung einer bestehen gebliebenen Grundschuld weniger als deren Nennbetrag, darf der Grundschuldgläubiger die Löschung ohne Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen.
Pflichtverletzung aus Sicherungsabrede
Im Verfahren V ZR 285/14 sah der BGH die Pflichtverletzung nicht schon darin, dass die Bank aus der nachrangigen Grundschuld vollstreckte oder mit dem Ersteher eine interne Absprache traf. Pflichtwidrig war vielmehr, dass sie nach dem Zuschlag die Löschung vorrangiger Grundschulden bewilligte, obwohl die Ablösungszahlung deren Nennbetrag deutlich unterschritt.
Damit verletzte sie ihre treuhänderischen Pflichten aus der Sicherungsabrede. Der Sicherungsgeber konnte verlangen, so gestellt zu werden, wie er bei ordnungsgemäßer Rückgewähr des nicht mehr valutierten Grundschuldteils gestanden hätte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Versteigerungsverfahren mit bestehen bleibenden Grundschulden und Ablösungsvereinbarungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehen gebliebene Grundschulden sind nach dem Zuschlag sorgfältig abzurechnen.
- Eine Teilablösung rechtfertigt nicht automatisch die Löschung des gesamten Rechts.
- Rückgewähransprüche des Sicherungsgebers bleiben zu beachten.
- Absprachen mit Erstehern sollten die Sicherungsabrede nicht unterlaufen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur treuhänderischen Bindung von Grundschuldgläubigern nach Zuschlag und Ablösung ein.