Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15. Oktober 2009 im Verfahren V ZB 43/09 über laufende Hausgeldforderungen während der Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung entschieden. Eine Sparkasse betrieb die Zwangsverwaltung wegen eines dinglichen Anspruchs. Seit Beginn der Verwaltung wurde das monatliche Hausgeld nicht gezahlt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte deshalb, der betreibenden Gläubigerin einen Vorschuss zur Zahlung an den Zwangsverwalter aufzugeben.
Hausgeld bleibt Verwaltungsausgabe
Der BGH stellte klar, dass laufendes Hausgeld auch nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts und der Änderung des ZVG weiterhin zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG gehört. Die gesetzliche Aufwertung bestimmter Hausgeldforderungen in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ändert daran nichts.
Damit bleibt es dabei, dass der Zwangsverwalter die laufenden Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft während der Verwaltung zu erfüllen hat. Reichen die Erträge aus der Verwaltung hierfür nicht aus, kann der betreibende Gläubiger zur Zahlung eines Vorschusses herangezogen werden.
Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG führt nicht dazu, dass laufendes Hausgeld vom Zwangsverwalter nicht mehr als Verwaltungsausgabe zu erfüllen wäre.
Vorschuss des betreibenden Gläubigers
Im Verfahren V ZB 43/09 hatte das Amtsgericht der betreibenden Gläubigerin aufgegeben, einen Vorschuss in Höhe von sieben Monatsbeträgen zu zahlen, und für den Fall der Nichtzahlung die Aufhebung des Verfahrens angedroht. Der BGH bestätigte diese Vorgehensweise im Ergebnis und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her.
Die Entscheidung grenzt laufende Verwaltungsausgaben von der späteren Verteilung etwaiger Überschüsse ab. Die Privilegierung bestimmter Hausgeldforderungen im Verteilungsverfahren verdrängt nicht die Pflicht, laufende Kosten der ordnungsgemäßen Verwaltung während der Zwangsverwaltung zu bedienen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, betreibende Gläubiger, Zwangsverwalter und Schuldner bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Laufendes Hausgeld ist in der Zwangsverwaltung weiterhin als Verwaltungsausgabe zu behandeln.
- Der Zwangsverwalter muss diese Forderungen grundsätzlich aus den Verwaltungserträgen erfüllen.
- Reichen die Erträge nicht aus, kann ein Vorschuss des betreibenden Gläubigers erforderlich sein.
- Die Rangprivilegierung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ändert nichts an der laufenden Zahlungspflicht.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Finanzierung laufender Wohnungseigentumskosten während der Zwangsverwaltung ein.