Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 3. Februar 2009 im Verfahren 16 S 54/08 über laufende Hausgeldansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Zwangsverwalter entschieden. Die Gemeinschaft verlangte Vorauszahlungen aus einem bestandskräftigen Wirtschaftsplan für eine zwangsverwaltete, vermietete Eigentumswohnung, aus der tatsächlich keine Mieteinnahmen erzielt wurden. Streitentscheidend war, ob die Änderungen des ZVG durch die WEG-Reform die bisherige bevorzugte Behandlung laufender Hausgelder in der Zwangsverwaltung beseitigt haben.
Hausgeldanspruch gegen den Zwangsverwalter
Das Landgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen Recht. Der Zwangsverwalter haftet danach für die laufenden Hausgeldzahlungen, notfalls unter Rückgriff auf Vorschüsse der betreibenden Gläubiger. Grundlage sind die wohnungseigentumsrechtlichen Beitragspflichten in Verbindung mit § 156 Abs. 1 ZVG.
Die Kammer setzte sich dabei ausdrücklich mit der WEG-Reform und der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auseinander. Sie teilte zwar den Ausgangspunkt, dass laufendes Wohngeld nach neuer Rechtslage nicht ohne Weiteres als Verwaltungsausgabe im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG einzuordnen sei. Daraus folge aber nicht, dass der Anspruch in der Zwangsverwaltung leerliefe.
Der Zwangsverwalter haftet der Gemeinschaft hinsichtlich der laufenden Hausgeldzahlungen notfalls durch Vorschüsse der Gläubiger.
Keine Schlechterstellung der Gemeinschaft
Nach Auffassung des Landgerichts entspricht es der gesetzgeberischen Intention, laufende Beiträge zur Lasten- und Kostentragung weiterhin privilegiert zu behandeln. Der Gesetzgeber habe mit der Reform keine Schlechterstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft bezweckt. Vielmehr sollte deren Stellung im Zusammenhang mit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung gestärkt werden.
Für die Praxis bedeutet dies, dass die fehlenden laufenden Nutzungen aus dem Objekt nicht automatisch zulasten der Gemeinschaft gehen. Kann der Zwangsverwalter die laufenden Hausgelder nicht aus Einnahmen bestreiten, kommt die Finanzierung über die Zwangsverwaltungsmasse einschließlich Gläubigervorschüssen in Betracht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Zwangsverwalter und betreibende Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestandskräftige Wirtschaftspläne bleiben Grundlage laufender Hausgeldforderungen.
- Laufende Hausgelder können in der Zwangsverwaltung privilegiert zu erfüllen sein.
- Fehlende Mieteinnahmen schließen den Anspruch nicht aus.
- Gläubigervorschüsse können zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Finanzierung laufender Wohnungseigentumskosten während der Zwangsverwaltung ein.