Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 30. November 2006 im Verfahren V ZB 44/06 über die Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Versteigerung zweier Grundstücke des Schuldners. Das Vollstreckungsgericht setzte den Verkehrswert eines bebauten Flurstücks auf 320.000 Euro und eines unbebauten Flurstücks auf 21.500 Euro fest. Der Schuldner wollte deutlich höhere Werte erreichen und verwies unter anderem auf einen angelegten Landschaftsgarten.
Verkehrswert richtet sich nach Marktwert, nicht nach Aufwand
Der BGH stellt klar, dass die gerichtliche Verkehrswertfestsetzung nur eingeschränkt überprüfbar ist. Das Rechtsbeschwerdegericht prüft, ob die Bewertung auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht oder erhebliche Tatsachen außer Acht gelassen wurden. Eine bloß abweichende Einschätzung des Werts genügt nicht.
Im Verfahren V ZB 44/06 war es rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Sachverständige für das gemischt genutzte Objekt das Ertragswertverfahren heranzog. Gartenanlagen, Anpflanzungen oder Parks werden dabei im Allgemeinen nicht gesondert bewertet, wenn sie keinen zusätzlichen am Markt erzielbaren Ertrag oder Kaufpreis erwarten lassen.
Ein besonderer Herstellungsaufwand für eine Gartenanlage bedeutet nicht automatisch einen entsprechenden Verkehrswertzuschlag.
Affektionswert ist nicht entscheidend
Der Senat betont, dass individuell gestaltete Außenanlagen häufig vor allem persönliche Vorlieben des Eigentümers widerspiegeln. Solche Affektionswerte sind für die Verkehrswertermittlung nicht maßgeblich. Werterhöhend können Gartenanlagen nur sein, wenn Marktteilnehmer ihnen im gewöhnlichen Grundstücksverkehr tatsächlich einen höheren Kaufpreis beimessen.
Hier durfte das Beschwerdegericht dies verneinen. Der Landschaftsgarten lag ungünstig im Außenbereich, grenzte an einen Autobahnzubringer und war nach den Feststellungen ungepflegt. Professionell erstellte Außenanlagen waren nicht mehr hinreichend als solche erkennbar. Auch die Rüge unvollständiger Besichtigung führte nicht zum Erfolg, weil keine entscheidungserhebliche Auswirkung auf einen höheren Verkehrswert dargelegt war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger, Sachverständige und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Aufwendungen des Eigentümers sind nicht automatisch Verkehrswert.
- Gartenanlagen erhöhen den Wert nur bei nachvollziehbarer Marktakzeptanz.
- Die Wahl der Bewertungsmethode liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.
- Einwendungen gegen Gutachten müssen konkrete Auswirkungen auf den Verkehrswert aufzeigen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung zwischen individuellem Aufwand und objektivem Marktwert in der Zwangsversteigerung ein.