Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2009 im Verfahren VIII ZR 83/08 über die Räumung von Wohnräumen nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Ersteher hatten ein Einfamilienhaus durch Zuschlag erworben und anschließend gegenüber den Mietern unter Berufung auf § 57a ZVG gekündigt. Die Mieter hatten vor dem Versteigerungstermin eine erhebliche Mietvorauszahlung beziehungsweise einen Baukostenzuschuss angemeldet, der zur Schaffung des Mietraums geleistet worden war.
Versteigerungsbedingungen bleiben maßgeblich
Besonders war der zeitliche Ablauf: Der Versteigerungstermin fand am 31. Januar 2007 statt, also noch während der Geltung des damaligen § 57c ZVG. Der Zuschlag wurde erst am 13. Februar 2007 erteilt, nachdem die Vorschrift außer Kraft getreten war. Im Zuschlagsbeschluss wurde jedoch ausdrücklich auf die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen mit Stand 31. Januar 2007 Bezug genommen.
Der BGH bestätigt, dass die Beteiligten auf die im Termin festgestellten und verlesenen Versteigerungsbedingungen vertrauen dürfen. Diese Bedingungen prägen die Grundlage der Gebote und damit auch die Reichweite des später entstehenden Sonderkündigungsrechts.
Ist der Versteigerungstermin noch unter Geltung des § 57c ZVG durchgeführt worden, kann das Sonderkündigungsrecht des Erstehers den Beschränkungen dieser Vorschrift unterliegen.
Schutz bei Baukostenzuschuss
Im Verfahren VIII ZR 83/08 hatten die Mieter einen Baukostenzuschuss geleistet, der nach dem Mietvertrag mit künftigen Mieten und Nebenkosten verrechnet werden sollte. Der BGH sah die Voraussetzungen des damaligen § 57c ZVG als erfüllt an. Die Kündigung nach § 57a ZVG war daher gegenüber den geschützten Mietern beschränkt.
Die Räumungsklage der Ersteher blieb ohne Erfolg. Entscheidend war nicht allein der Zeitpunkt des Zuschlags, sondern die verfahrensrechtliche Grundlage, zu der der Versteigerungstermin durchgeführt und der Zuschlag rechtskräftig erteilt worden war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Ersteher, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Versteigerungsbedingungen können für die Reichweite des Sonderkündigungsrechts maßgeblich sein.
- Angemeldete Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse sind sorgfältig zu prüfen.
- Der Zuschlagsbeschluss kann ältere gesetzliche Bedingungen fortwirken lassen.
- Ersteher sollten vor einer Kündigung nach § 57a ZVG die Anmeldung von Mieterrechten im Termin berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Mieterschutz und zur Bedeutung verlesener Versteigerungsbedingungen ein.