Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Januar 2008 im Verfahren VIII ZR 254/06 über die Räumung eines Wohnhauses nach Erwerb in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Bank hatte das Grundstück als Grundpfandgläubigerin ersteigert und anschließend das von den Bewohnern geltend gemachte Mietverhältnis gekündigt. Streitentscheidend war, ob die Kündigung nach § 57a ZVG und § 573 BGB trotz Wohnraummieterschutz wirksam war.
Sonderkündigungsrecht bleibt an Kündigungsschutz gebunden
Wer ein vermietetes Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt, kann nach § 57a ZVG grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht haben. Bei Wohnraum muss dieses Recht jedoch unter Beachtung des sozialen Kündigungsschutzes ausgeübt werden. Erforderlich ist daher ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB.
Der BGH stellt klar, dass eine Bank ein solches berechtigtes Interesse haben kann, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat und die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine wirtschaftlich zumutbare Verwertung des Grundstücks verhindert.
Eine Bank kann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, wenn das Mietverhältnis gläubigerbenachteiligend begründet wurde und die Verwertung sonst erheblich erschwert wird.
Anfechtbare Mietgestaltung mindert Schutzbedürfnis
Im Verfahren VIII ZR 254/06 hatten die Bewohner einen auf früher datierten Mietvertrag vorgelegt, der eine zehnjährige mietfreie Nutzung gegen Verrechnung mit einem behaupteten Darlehen vorsah. Zudem waren nach Beginn der Vollstreckung ein Wohnrecht und eine Grundschuld zugunsten der späteren Ehefrau des Schuldners bestellt worden. Der BGH sah die Voraussetzungen für eine anfechtungsrechtlich relevante Gläubigerbenachteiligung als entscheidend an.
Damit verneinte der Senat nicht den Wohnraummieterschutz als solchen. Er ordnete ihn aber dort ein, wo die mietvertragliche Rechtsposition im Zusammenhang mit einer Gläubigerbenachteiligung steht und die Verwertung des Grundstücks zu wirtschaftlich tragbaren Bedingungen sonst nicht möglich wäre.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Banken, Mieter und Schuldner bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 57a ZVG ermöglicht nach Zuschlag eine Kündigung, ersetzt aber nicht die Prüfung des § 573 BGB.
- Anfechtbare Mietverträge können das Schutzbedürfnis des Mieters erheblich mindern.
- Wohnrechte, Mietverträge und Sicherheiten kurz vor oder während der Vollstreckung sind sorgfältig zu prüfen.
- Für die Verwertung kommt es auf die konkreten wirtschaftlichen Nachteile des Erstehers an.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Mieterschutz, Gläubigeranfechtung und Verwertung nach Zwangsversteigerung ein.