Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. November 2001 im Verfahren LwZR 4/01 über die Kündigung eines Landpachtvertrags nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Kläger hatten ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Zuschlag erworben. Anschließend kündigte einer der Gesellschafter namens der GbR das bestehende Pachtverhältnis. Die Pächter wiesen die Kündigung zurück, weil der Erklärung kein Nachweis der Alleinvertretungsbefugnis beigefügt war.
GbR tritt nach Zuschlag in den Pachtvertrag ein
Der BGH geht davon aus, dass die Kläger mit dem Zuschlag als Verpächter in den bestehenden Landpachtvertrag eingetreten waren. Das Besitzrecht der Pächter bestand daher zunächst fort. Die Erwerber konnten sich grundsätzlich auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG stützen. Dieses Recht musste aber formwirksam und rechtzeitig ausgeübt werden.
Gerade bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist für den Erklärungsempfänger nicht ohne Weiteres erkennbar, wer die Gesellschaft allein vertreten darf. Anders als bei registerfähigen Gesellschaften lässt sich die Vertretungsmacht nicht aus einem öffentlichen Register entnehmen.
Eine einseitige Erklärung eines allein handelnden GbR-Gesellschafters kann zurückgewiesen werden, wenn kein Nachweis seiner Alleinvertretungsbefugnis beigefügt ist.
Zurückweisung nach § 174 BGB
Im Verfahren LwZR 4/01 war der kündigende Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag zwar alleinvertretungsberechtigt. Der Kündigung lagen aber weder der Gesellschaftsvertrag noch eine Vollmacht oder Erklärung des anderen Gesellschafters bei. Deshalb durften die Pächter die Kündigung nach § 174 Satz 1 BGB zurückweisen.
Die spätere Erklärung, der Gesellschafter sei nach dem Gesellschaftsvertrag alleinvertretungsberechtigt, heilte die ursprüngliche Zurückweisung nicht. Weitere Kündigungen halfen ebenfalls nicht, soweit sie nicht mehr zum ersten möglichen Termin im Sinne des § 57a Satz 2 ZVG erklärt wurden oder kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Pächter, landwirtschaftliche Betriebe und Gesellschaften bürgerlichen Rechts bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Zuschlag tritt der Ersteher grundsätzlich in bestehende Pachtverhältnisse ein.
- Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG muss form- und fristgerecht ausgeübt werden.
- Handelt bei einer GbR nur ein Gesellschafter, sollte der Nachweis der Vertretungsmacht beigefügt werden.
- Eine wirksame Zurückweisung kann die Kündigung zu Fall bringen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Kündigung von Landpachtverträgen durch GbR-Ersteher nach einer Zwangsversteigerung ein.