Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 23. Mai 2019 im Verfahren 25 T 284/19 über die Anordnung einer Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld entschieden. Der Gläubiger hatte die Versteigerung wegen dinglicher und persönlicher Forderungen aus notariellen Urkunden beantragt. Das Amtsgericht Langenfeld wies den Antrag zurück, weil die Vollstreckungsvoraussetzungen nicht ordnungsgemäß nachgewiesen waren; die Beschwerde blieb ohne Erfolg.
Zwingende Kündigungsfrist bei Sicherungsgrundschulden
Die Kammer stellte klar, dass bei einer nach dem 19. August 2008 bestellten Sicherungsgrundschuld eine von § 1193 Abs. 1 BGB abweichende sofortige Fälligkeit nicht zulässig ist. § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB ist insoweit zwingend. Die Regelung soll Grundstückseigentümer vor einer sofortigen Verwertung schützen und ihnen vor der Anordnung der Zwangsversteigerung eine Vorbereitungsfrist verschaffen.
Auch bei Grundschuldzinsen ist nach der Entscheidung die Wartefrist zu beachten. Es macht für den Schutz des Schuldners keinen entscheidenden Unterschied, ob die Versteigerung aus dem Grundschuldkapital oder aus den Zinsen betrieben wird.
Für eine nach dem 19. August 2008 bestellte Sicherungsgrundschuld ist eine sofortige Fälligkeit abweichend von § 1193 Abs. 1 BGB nicht zulässig.
Offensichtlich fehlerhafte Klausel
Im Verfahren 25 T 284/19 war die Vollstreckungsklausel bereits vor der Kündigung erteilt worden. Das Landgericht bestätigte, dass das Vollstreckungsgericht eine solche offensichtliche Fehlerhaftigkeit berücksichtigen darf. Zwar prüfen Vollstreckungsorgane grundsätzlich nur, ob eine vollstreckbare Ausfertigung vorliegt. Diese formalisierte Prüfung endet aber dort, wo die Klauselerteilung offensichtlich fehlerhaft ist.
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung durfte daher zurückgewiesen werden. Eine wirksame Vollstreckung setzt voraus, dass Kündigung, Fristablauf und Klauselerteilung in der richtigen Reihenfolge und mit ausreichendem Nachweis vorliegen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundschuldgläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Sicherungsgrundschulden nach dem Risikobegrenzungsgesetz brauchen grundsätzlich Kündigung und Fristablauf.
- Eine vorzeitige Klauselerteilung kann offensichtlich fehlerhaft sein.
- Das Vollstreckungsgericht darf solche Fehler bei der Anordnung der Zwangsversteigerung berücksichtigen.
- Auch Zinsen aus der Grundschuld können nicht zur Umgehung der Wartefrist genutzt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Schuldnerschutz bei Sicherungsgrundschulden und zu den formellen Grenzen der Zwangsversteigerung ein.