Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 23. September 2009 im Verfahren V ZB 19/09 über die Anordnung der Zwangsverwaltung gegen Erwerber einer Eigentumswohnung entschieden, die noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren. Zugunsten der Schuldner bestand lediglich eine Auflassungsvormerkung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wollte wegen titulierter Hausgeldrückstände die Zwangsverwaltung erreichen.
Grundbuchlage bleibt maßgeblich
Der BGH stellte klar, dass eine Zwangsverwaltung nach § 146 in Verbindung mit § 17 ZVG gegen die Schuldner nicht in Betracht kam, weil diese im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen waren. Ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Erwerber steht dem eingetragenen Eigentümer zwangsvollstreckungsrechtlich nicht gleich.
Das gilt auch dann, wenn der Erwerber bereits Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Anerkennung der werdenden Gemeinschaft im Innenverhältnis verschiebt nicht die sachenrechtliche Zuordnung, an die das Zwangsvollstreckungsrecht formal anknüpft.
Eine analoge Anwendung von § 147 ZVG zur Durchsetzung von Rechten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, scheidet aus.
Keine analoge Anwendung für Hausgeldforderungen
§ 147 ZVG erlaubt die Anordnung der Zwangsverwaltung gegen einen Eigenbesitzer nur, wenn aus einem eingetragenen Recht vollstreckt wird. Hausgeldforderungen sind keine eingetragenen Rechte in diesem Sinne. Der BGH verneinte auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift.
Entscheidend ist die formalisierte Struktur der Immobiliarvollstreckung. Das Vollstreckungsgericht soll bei der Anordnung nicht vertieft prüfen müssen, ob ein nicht eingetragenes Recht materiell dingliche Wirkung entfaltet. Deshalb bleibt § 147 ZVG auf eingetragene Rechte beschränkt. Für Hausgeldforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gilt nichts anderes.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Erwerber, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Auflassungsvormerkung ersetzt im Vollstreckungsrecht nicht die Eigentümereintragung.
- Hausgeldforderungen ermöglichen keine analoge Anwendung von § 147 ZVG.
- Die Zwangsverwaltung gegen Eigenbesitzer setzt ein eingetragenes Recht voraus.
- Wohnungseigentümergemeinschaften müssen bei werdenden Eigentümern die Grenzen der Immobiliarvollstreckung beachten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur formalen Anknüpfung der Zwangsverwaltung an Grundbuchstellung und eingetragene Rechte ein.