Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 29. November 2007 im Verfahren V ZB 179/06 über die Vergütung eines Zwangsverwalters nach einem Frostschaden an einem verwalteten Wohnhaus entschieden. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung stand das Objekt zeitweise leer. Anfang Februar 2005 stellte der Verwalter einen Frostschaden fest und wurde anschließend umfangreich mit dessen Feststellung und Beseitigung befasst. Für diesen Zeitaufwand verlangte er eine Vergütung nach der Zwangsverwalterverordnung.
Nur erforderlicher Verwaltungsaufwand ist vergütungsfähig
Der BGH stellt klar, dass bei einer Vergütung nach Zeitaufwand nur die für die Tätigkeit des Zwangsverwalters erforderliche Zeit berücksichtigt werden kann. Die Aufgabe des Verwalters besteht darin, das Grundstück im Interesse der Beteiligten ordnungsgemäß zu bewirtschaften, Erträge zu sichern und Schäden am Objekt zu vermeiden.
Entsteht zusätzlicher Aufwand deshalb, weil der Verwalter selbst eine Pflicht verletzt und dadurch einen Schaden am verwalteten Objekt verursacht, handelt es sich nicht um erforderlichen Verwaltungsaufwand im Sinne der Vergütungsregelung. Der Aufwand hat seinen Grund dann nicht in der ordnungsgemäßen Amtsausübung, sondern im eigenen Fehlverhalten.
Soweit der Zeitaufwand des Verwalters darin seinen Grund findet, dass der Verwalter das verwaltete Objekt beschädigt hat, handelt es sich nicht um erforderlichen Aufwand.
Frostschaden fällt in die Verantwortung des Verwalters
Im Verfahren V ZB 179/06 hatte der Zwangsverwalter dafür Sorge zu tragen, dass es in dem leerstehenden Haus nicht zu Frostschäden kam. Dass er diese Pflicht vorwerfbar nicht erfüllt hatte, war nicht streitig. Ohne diese Pflichtverletzung wären die späteren Tätigkeiten zur Feststellung und Behebung des Schadens nicht angefallen.
Das Vollstreckungsgericht durfte deshalb die beantragte Vergütung insoweit nicht festsetzen. Auf weitergehende Fragen, etwa zur Berücksichtigung von Einreden im Festsetzungsverfahren, kam es nicht entscheidend an.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vergütungsfähig ist nur erforderlicher Aufwand ordnungsgemäßer Verwaltung.
- Selbst verursachte Schäden begründen keinen zusätzlichen Vergütungsanspruch.
- Leerstehende Objekte erfordern besondere Sicherungsmaßnahmen, insbesondere gegen Frost.
- Das Vollstreckungsgericht prüft im Vergütungsfestsetzungsverfahren auch die Erforderlichkeit des geltend gemachten Zeitaufwands.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verantwortlichkeit des Zwangsverwalters und zur Abgrenzung zwischen vergütungsfähiger Verwaltung und schadensbedingtem Eigenaufwand ein.