Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. Juni 2012 im Verfahren VII ZB 47/10 über die Vollstreckung eines Räumungstitels nach Zwangsverwaltung und anschließender Zwangsversteigerung entschieden. Ein Zwangsverwalter hatte gegen Mieter mehrerer Wohnungseigentumseinheiten rechtskräftige Titel auf Räumung und Herausgabe erwirkt. Nach dem Zuschlag und der späteren Aufhebung der Zwangsverwaltung wollte der Ersteher diese Titel nach § 727 ZPO auf sich umschreiben lassen.
Zwangsverwalter handelt nicht als Eigentümer
Der BGH lehnte die Erteilung einer Rechtsnachfolgeklausel ab. Der Zwangsverwalter ist während der Zwangsverwaltung zwar befugt, Rechte aus Mietverhältnissen geltend zu machen, Mietverträge zu kündigen und Räumungs- sowie Herausgabeansprüche gerichtlich durchzusetzen. Er handelt dabei aber im eigenen Namen und aufgrund seiner gesetzlichen Verwaltungsbefugnis nach § 152 ZVG.
Diese Befugnis macht ihn nicht zum Eigentümer und verschafft ihm auch keine Eigentumsrechte. Mit Aufhebung der Zwangsverwaltung enden die Wirkungen der Beschlagnahme und die hieran geknüpften Verwaltungsbefugnisse.
Der Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstücks ist nicht Rechtsnachfolger des früheren Zwangsverwalters.
Eigener Weg über den Zuschlag
Im Verfahren VII ZB 47/10 stellte der Senat zugleich klar, dass der Ersteher durch den Zuschlag originär Eigentum erwirbt. Er tritt nicht als Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers oder des Zwangsverwalters in deren prozessuale Stellung ein. Deshalb kann er jedenfalls nach Beendigung der Zwangsverwaltung nicht verlangen, dass ein vom Zwangsverwalter erstrittener Räumungstitel auf ihn umgeschrieben wird.
Für Räumung und Herausgabe muss der Ersteher vielmehr eigenständig prüfen, ob die Voraussetzungen des § 93 Abs. 1 ZVG vorliegen oder ob ein eigener Titel erforderlich ist. Der bestehende Titel des früheren Zwangsverwalters ersetzt diese Prüfung nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Mieter, Zwangsverwalter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Räumungstitel des Zwangsverwalters gehen nach Zuschlag nicht automatisch auf den Ersteher über.
- Eine Klauselumschreibung nach § 727 ZPO scheidet mangels Rechtsnachfolge aus.
- Der Zuschlag begründet Eigentum originär.
- Für Räumung und Herausgabe ist § 93 ZVG gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Räumungsvollstreckung nach Zuschlag und beendeter Zwangsverwaltung ein.