Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24. Januar 2008 im Verfahren V ZB 99/07 über die Grenzen einer Räumungsanordnung in der Zwangsverwaltung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb wegen Wohngeldrückständen die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung. Der Zwangsverwalter beließ dem Schuldner die von ihm bewohnte Wohnung. Weil der Schuldner auch laufendes Wohngeld nicht zahlte, verlangte die Gemeinschaft, ihm nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufzugeben.
Belassung der Wohnung schützt vor Obdachlosigkeit
Nach § 149 Abs. 1 ZVG sind dem Schuldner die von ihm als Wohnung genutzten Räume zu belassen, soweit dies für ihn und seine Angehörigen unentbehrlich ist. Die Vorschrift soll verhindern, dass die Anordnung der Zwangsverwaltung unmittelbar zur Obdachlosigkeit führt. Eine Räumung kommt nach § 149 Abs. 2 ZVG nur in Betracht, wenn der Schuldner durch sein Verhalten das Grundstück oder die Zwangsverwaltung gefährdet.
Der BGH verneint eine solche Gefährdung allein wegen nicht gezahlten Wohngelds. Die Pflicht des Wohnungseigentümers zur Zahlung des Wohngelds bleibt zwar bestehen. Soweit der Schuldner nicht zahlt, hat aber der Zwangsverwalter die erforderlichen Zahlungen zu leisten; fehlen Erträge, muss der betreibende Gläubiger Vorschüsse bereitstellen.
Nicht gezahltes laufendes Wohngeld rechtfertigt für sich genommen keine Räumungsanordnung nach § 149 Abs. 2 ZVG.
Kein Vergleich mit Mietrückständen
Im Verfahren V ZB 99/07 stellte der Senat außerdem klar, dass die Situation nicht mit einem Mietverhältnis vergleichbar ist. Miete ist Gegenleistung für den Gebrauch der Wohnung. Das Wohngeld gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist dagegen keine Gegenleistung für die Belassung des Besitzes durch den Zwangsverwalter.
Die Eigentümergemeinschaft ist durch andere Instrumente geschützt. Sie kann unter den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsrechts auf Entziehung des Wohnungseigentums hinwirken und ihre Forderungen in der Zwangsversteigerung nach den gesetzlichen Rangvorschriften verfolgen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Schuldner, Zwangsverwalter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Nichtzahlung von Wohngeld gefährdet nicht automatisch die Zwangsverwaltung.
- Eine Räumungsanordnung nach § 149 Abs. 2 ZVG erfordert mehr als bloße Zahlungsrückstände.
- Zwangsverwalter müssen laufende Lasten aus Erträgen oder Gläubigervorschüssen bedienen.
- Eigentümergemeinschaften müssen ihre Rechte über die dafür vorgesehenen WEG- und ZVG-Instrumente verfolgen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Schuldnerschutz in der Zwangsverwaltung und zur Abgrenzung von Wohngeldrückständen und Räumungsgründen ein.