Das Landgericht Duisburg hat mit Beschluss vom 26. Juli 2007 im Verfahren 13 T 80/07 über Prozesskostenhilfe in einem Streit zwischen Zwangsverwalter und Schuldner entschieden. Der Zwangsverwalter verlangte von dem im Erdgeschoss seines Hauses wohnenden Schuldner monatliche Nebenkostenvorauszahlungen. Nachdem mehrere Zahlungen ausgeblieben waren, wurde der Schuldner zunächst durch Versäumnisurteil zur Zahlung verurteilt. Das Landgericht sah seine Rechtsverteidigung jedoch als hinreichend erfolgversprechend an.
Eigentümer wohnt nicht aufgrund eines Mietvertrags
Die Kammer stellt klar, dass zwischen Zwangsverwalter und Schuldner keine vertraglichen Beziehungen bestehen. Der Schuldner nutzt die Wohnung nicht deshalb, weil der Zwangsverwalter ihm ein Nutzungsrecht einräumt, sondern aufgrund seiner Eigentümerstellung. Diese Wertung kommt in § 149 Abs. 1 ZVG zum Ausdruck, wonach dem Schuldner die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind, wenn er zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnt.
Daraus folgt nach Auffassung des Gerichts, dass ein Anspruch auf Nutzungsentgelt oder mietvertragliche Vorauszahlungen nicht ohne Weiteres besteht. Auch Ansprüche aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, Geschäftsführung ohne Auftrag oder Treu und Glauben tragen einen Vorschussanspruch nicht.
Der Eigentümer wohnt in seinem Haus auf Grund seines Eigentumsrechts, nicht weil etwa der Zwangsverwalter dem Eigentümer ein Nutzungsrecht einräumt.
Betriebskosten nur bei entstandenen Auslagen
Das Landgericht unterscheidet zwischen bereits entstandenen oder bezahlten Betriebskosten und bloßen Vorschüssen. Hat der Zwangsverwalter tatsächlich Aufwendungen getragen, kann ein Rückgriff unter Umständen in Betracht kommen. Ein allgemeiner Anspruch auf monatliche Nebenkostenvorauszahlungen lässt sich daraus aber nicht herleiten.
Die Kammer weist zugleich darauf hin, dass Nichtzahlung von auf den Schuldner entfallenden Kosten im Einzelfall eine Gefährdung der Verwaltung begründen kann. Das führt jedoch nicht automatisch zu einer Vorschusspflicht, sondern betrifft andere Reaktionsmöglichkeiten im Rahmen des ZVG.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen selbstgenutzter Mehrfamilienhäuser bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 149 ZVG schützt die Wohnnutzung des Schuldners in den unentbehrlichen Räumen.
- Nebenkostenvorschüsse benötigen eine tragfähige Anspruchsgrundlage.
- Bereits bezahlte Betriebskosten sind anders zu behandeln als pauschale Vorauszahlungen.
- Gefährdungen der Verwaltung sind über die Instrumente des ZVG zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu Wohnnutzung, Betriebskosten und Pflichten des Schuldners in der Zwangsverwaltung ein.